土地估价师教程4.docVIP

 PAGE PAGE 2页 第三部分 土地估价概念 掌握：土地估价的概念、作用 熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的服务方向 了解：我国土地估价的产生背景和发展过程 考试范围： 1．土地估价的概念 2．土地估价的作用及现实意义 3．土地估价的服务方向 4．我国土地估价的产生背景和发展过程 一、土地估价的概念 1．土地价格 土地价格是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化，亦即，土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低。 对于土地购买者来讲，购买土地实际是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同。 我国实行社会主义土地公有制。在我国，土地价格是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和，其权利特征是出让土地使用权，该项权利在一定年期内具有占有、使用、处置（转让、出租、抵押）和收益的权能。 划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。 土地的特性决定了土地价格具有较显著的特征：①土地价格是权益价格；②土地价格不由生产成本决定；③土地价格主要由土地需求决定；④土地价格呈上升的趋势；⑤价格具有明显的地域性。 一般来说，从不同角度考察的土地价格具有多种类型（见表3-1）。 表3-1 土地价格类型汇总表 土地价格分类 土地价格类型