也已走上了危险的资本钢丝上课讲义.pptVIP

也已走上了危险的资本钢丝; 上海地产集团内部新一轮整合，暗流涌动。 金丰投资的停牌，引发了一连串猜想。金丰投资并非上海地产集团手中唯一A股壳资源，大股东上海地产集团除控股金丰投资38.96%外，同时控股另一地产上市平台中华企业36.36%。如若绿地借壳金丰投资成行，上海地产集团内部的资产重组与整合步伐会加速，中华企业或被定位成集团内部唯一的地产上市平台。 但做大做强中华企业，也并非易事。中华企业董事长朱胜杰在不久前的公司2012年股东大会上透露，大股东上海地产集团未来将会把旗下地产资产陆续注入中华企业中。但是对于具体注资计划，朱胜杰坦承，受相关政策环境影响，进展较慢。此外，中华企业所面临的发展瓶颈问题，也亟待解决。 中华企业是高价抢地王被深度套牢的中小房企的样本，多幅地王成为企业的“吸金黑洞”，为此不得已走上了危险的资本;钢丝，净负债率高达158.34%。对此，朱胜杰也坦言，公司将继续运用银行贷款、信托等方式，为项目的开发提供现金流。 对于接下来回笼资金有哪些举措，时代周报记者多种方式联系中华企业董秘办公室相关人员却一直未果。 多幅地王成“吸金黑洞” 今年是中华企业上市的第20个年头。 “同样是20年的发展，同样是上海的公司，绿地房地产业务的销售额超千亿，而中华企业呢？公司应当反思。”在日前的公司2012年股东大会上，有股民如此质问中华企业董事长朱胜杰。公司2012年年报显示，去年全年新盘和存量销售资金回笼仅53.58亿元，与绿地相差20倍有余。 在中房信研究总监薛建雄看来，中华企业业绩踌躇不前，与公司近年的发展战略有关。在2010年前后高价抢地王，又被深度套牢的中小型房企中，中华企业是最典型的一个样本。;2009-2011年的3年时间里，中华企业挟百亿资本，在上海为中心的长三角一带布局了一张高歌猛进的路线图，抢滩拿下多个区域地王项目。 按照正常进度，这些项目在2012年前后就应该陆续上市销售，但在多年政策市环境下，中华企业手中的多幅地王开发缓慢，不仅未为其贡献多少收益，还成为企业的“吸金黑洞”。 中华企业2012年年报显示，拿地已3??多的罗店新镇D1-2地块，已累计投入资金22.41亿元，但其尚未实质开工。时代周报记者发现，该地块项目进度虽标示为“在建”，但在2012年的开工面积、竣工面积、累计竣工面积等几项指标上均为零；杭州中企御品湾项目已累计投入资金33.8亿元，项目进度也为“在建”。此外，朱家角项目也处于“在建”阶段，而楼板价高达元/平方米的苏州项目则仍处于“前期阶段”。 对于部分已经面市的地王项;就在存货高企的情况下，中华企业近日还发布公告称，公司股东大会授权董事会2013年度购买土地，总金额不超过38亿元。上海易居研究院研究员严跃进就认为，中华企业造血能力欠缺，此时拿地或暴露诸多风险。而对于该笔38亿元的土地投资，中华企业亦未透露资金来源。 净资产负债率高达158.34% 事实上，房地产之路越走越窄的中华企业，也已走上了危险的资本钢丝。在A股市场融资大门紧闭的情况下，中华企业近几年在资金渠道上极度依赖信托融资等“影子银行”，高负债等财务关键词也开始与其如影随形。 中诚信证券评估有限公司日前发布的报告（下称“中诚信报告”）统计显示，2010年末、2011年末和2012年末，中华企业信托产品数量分别为5只、13只和15只，其中2012年末信托产品的期限主要集中在1-2年，收益率多为10.50%-1;3.75%不等。 “这也导致中华企业的主要资本结构指标均弱于行业平均水平，偿债压力较大，”中诚信报告指出，截至2012年末，中华企业的净资产负债率已高达158.34%。除此，信托规模的持续增长，也使得中华企业财务杠杆运用过高，财务成本高企不下。 公司2012年年报数据显示，当年净利润约为5.65亿元，而财务费用却高达6.51亿元。而行业龙头万科2012年的净利润为125.5亿元，财务费用仅为7.65亿元。与中华企业营收规模相当的华远地产同期的财务费用仅608万元。 “中华企业财务费用如此之高，主要是信托成本高且无法资本化，利息支出达6.6亿元，财务费用率高达18.2%。”中金公司分析师宁静鞭介绍，高成本信托融资占比偏高的局面，短期内难有改观。 公司2012年报披露，一年内到期的其他非流动负债中就;有8款信托产品，期末金额达22.3亿元。其他流动负债项下的信托期末余额为3.97亿元；其他非流动负债项下，还有中铁信托在内的5家信托公司的信托计划，期末余额高达25.86亿元。 上述三项加起来，中华企业身上所背负的信托债务已超过50亿元。公司2013年一季报显示，一季度末中