物业服务协议签订与管理规约制定培训教材.ppt

物业服务合同签订与管理规约制定 ;洛克菲勒的故事;;一、有关合同的基本知识;一、有关合同的基本知识;一、有关合同的基本知识;2015，甲制衣厂认为秋季服装主色调为黑色，想制一批黑色毛料西装，遂向几家织布厂发电报，电报称：本制衣厂需大量黑色毛料布，如有，请附黑色毛料布样品，我厂将派人前往洽谈购买事宜。有几家织布厂回电，称有大量黑色毛料，并寄去了样品。乙织布厂寄去样品后几天，就送去1万米黑色毛料布，但甲制衣厂对乙织布厂的布料不太满意，决定不购买这批布料。乙织布厂认为，甲制衣厂向自己发出的电报属要约，自己送布料上门属于承诺，合同因承诺生效而成立，甲制衣厂拒绝接收这批布料属违约行为，应承担违约责任。但甲制衣厂认为自己发出的电报是要约邀请而不是要约，乙织布厂送货上门的行为不属于承诺，而是要约，乙织布厂要求甲制衣厂购买此批布料无法律依据，该厂送货上门所造成的损失应由自己承担。根据上述案情，请回答下列问题并说明理由：1、甲制衣厂向织布厂发电报的行为是要约还是要约邀请？2、乙织布厂的行为是否属于承诺？;;;;;; 2008年年底，某县房地产公司在自己的房产销售宣传彩页中打出广告语“买房送老婆”，意欲购房者张某立即携款30万现金至该房产销售中心，选定一房，在签订商品房预售合同前，张某向售楼人员问及如何兑现“送老婆”时，售楼人员告知“买房送老婆”意即买房送给老婆。张某提出自己购该处楼盘即看中“送老婆”这一条，认为销售商会象其他城市一些房产商以采取介绍对象的方式来“送”，不想竟是“送给老婆”，于是张某当即不同意签订购房合同，并以欺诈为由诉至法院，要求对方赔偿自己的提前支取定期存款放弃放弃利息所造成的相应损失。 ;一、要约是当事人自己发出的订立合同的意思表示，要约成立需具备以下两项条件：交易内容具体确定、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。而要约邀请又称要约引诱，是当事人希望对方当事人向自己发出订立合同的意思表示的一种意思表示。 本案中的广告属商业广告，商业广告一般是要约邀请，但并不排除广告中符合要约条件的要约邀请构成要约，本案中双方虽已就具体房型、房价等议定，但因“送老婆”这一条未达成一致而阻却了合同的签订，该广告语属要约引诱，只是商家为吸引顾客光临，增加缔约机会，故不具备要约成立要件。 ;二、在房地产销售中，销售商都会制作精美的广告来招徕顾客，广告宣传中绘有大面积的绿地，健身设施等完善的小区设施，这些承诺连同地理位置、房价、房型等共同构成了顾客决定购房的主要因素。在商品房买卖合同法规中，现房不符合同规定、未写进合同但广告中的附带承诺未兑现且影响购房者实质使用的，购房者可以商家欺诈或违约致使合同不能订立而要求撤销商品房预售合同，并可要求承担违约或商品房销售合同不能签订的缔约过失责任。本案中“送老婆”与房屋的质量、正常使用并无关联，故不存在房产商担责的情形。 三、合同法规定，违反我国法律强制性规定而订立的合同无效。“送老婆”明显违反了婚姻法的规定，假使合同成立，亦当然无效。 四、本案中，双方在要约承诺之前，商家已明释了该广告语，意即并非送老婆，而是买房送给老婆，亦不存在欺诈 ;一、有关合同的基本知识;一、有关合同的基本知识;一、有关合同的基本知识;;;;;;下列选项中，属于事实合同形式的有（） Ａ李某到超市购买牛奶，支付完货款 Ｂ通过电子邮件的形式进行协商达成的买卖形式 Ｃ车主将车辆通过停车管理人员停放在停车场 Ｄ顾客通过银行柜台人员，将钱款存入自己的银行卡账户 Ｅ当事人通过第三人从中撮合、转达意思达成一致的;;二、如何签定前期物业服务合同;;;;;;;;;;;物业服务合同终止的原因包括（ ） A 物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的 B 物业服务企业与业主大会双方协商一致解除合同的 C 因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止 D 大多数业主拒缴物业服务费 E 业主委员会委员变更 F 物业服务企业被宣告破产;三、课堂分组讨论案例;;;;;;能力训练;5下面哪项不属于前期物业服务合同内容：（ ） A、共用部位的承接验收内容 B、共用设施设备的承接验收标准　　　 C、业主自用部位的承接验收 D、共用部位、共用设施设备的承接验收 6（）是物业管理企业与业主（或业主大会授权的业主委员会）之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。 A、物业服务合同 B、前期物业服务合同 C、业主公约 D、早期介入合同 7（ ）是指由业主大会制定，全体业主承诺，对全体业主具有约束力的，用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会、业主委员会以及物业管理者权利义务的行为守则，是物业管理的基础和准则。 A、物业服务合同 B、前期物业服务合同 C、业主公约 D、早期介入合同 ;9、前期物业服务合