海域阳光-二季度-四季度营销策略.pptx

;一、宏观市场;海口商品住宅市场;秀英商品住宅市场;市场小结;一、宏观市场;海长流14年2月-15年2月总销量646套，14年1-5月成交均价8496元/㎡，6月起采取降价措施，成交均价7648元/㎡。 其次表现较好的是大华锦绣海岸与晨晖帝景，海岸塞拉维采取集中备案，14年8月采取降价措施，均价8500元/㎡;房型;长流片区未来一年新增供应的竞品建筑面积超120万平米，下半年按照1/3推货比例，将有40万平米约4000套的新货量入市。;区域在售项目分布/8个主要在售项目;近期竞品营销策略;近期竞品活动推广情况;项目;项目;竞品观海优势研判;公寓;核心竞品1/绿地海长流;总体策略：区域千亩高端城市综合体，强化分销，升级现场展示提升品牌口碑 媒体投放： 网络、高炮、机场灯箱、LED 渠道： 全面启动分销： 带看补贴：50元/批； 分销政策：在合同期内销售大华项目累计金额500万以上3%，3000万以上5% ； 成交分析：主要依靠分销商及集团内部客岛外转介； 现场活动：哆咪尼真人秀、暖秋童话季家庭总动员、挑战！海口第1神箭手； 项目动态：一期16年底交房，目前住宅在售均价8080； 价格：整体成交均价7800;小结;一、宏观市场;海域阳光/基本信息;1#楼 供应套数：270套 去化率：89% 剩余套数：30套 ;单元;4#楼 供应套数：90套 供应面积：22140 户型：264㎡、237㎡ 房型：4-5房;楼栋;14年9月驾驭非凡;14年2月-15年2月主题推广;一、宏观市场;【壹】 阶段目标;;推盘计划;;1、非热点市场：西海岸长秀片区非热点置业区域，本案年均销售额不足3亿，加之市场低迷，无法满足销售目标，需采取“截海口，拓全岛”的战术全面吸纳目标客户； 2、产品同质竞争：在产品、总价、均无法突围的环境下，通过渠道，以“人海、多点”战略，抢占有限客户；利用海景资源及优化项目自身配套形成差异化竞争； 3、现场体验较少：现场设置可互动性项目，吸引来客群； 4、一期大面积一房、三房难去化：采用饥饿营销，分批消化库存。;2015年主要营销节点排布;【贰】 推售策略;小杯：29元 360ml;1#;楼栋;【参】 渠道策略;合作对象： 1、潮汕、安徽等商会及行业协会 2、宝马、奔驰、保时捷等豪车车友会 3、移动、联通、电信等大客户会;建立业主及重点客户档案登记表 业务员填写，销售经理统一管理（表格如下） ;地点;人员筛选：派单队，有亲和力，同时表达能力强，执行力强； 派单安排：结合活动设置派单人员50人，在重点区域（国贸、金贸片区、万绿园）不间断派单，覆盖商业街区、写字楼、高端小区等区域进行集中性派单拉客，考虑提升来人质量，促进成交； 车辆协调：增设市区往返车辆，建议在海口市区每天发两班，加大现场客户量，刺激分销加快转客；;1、重点突破，造星带圈子： 分销高层亲自带客，分销、现场管理团队精诚合作突破成交，建立项目专项分销群，适时发布成交信息，利益刺激鼓动带客热情； 2、分级管理，各个击破： 结合带客及成交情况，对分销商进行分级管理，制定饭局计划、项目培训计划、拓客场景演练等举措，稳定重点分销成交，促进量少和奖励分销带客； 3、网格化深耕： 制定分销转客地图，分片区网格化梳理跟进，确保物料到位，转介启动； 4、分销门店包装，强化产品推介力度： 对主推项目的分销门店进行门店的门头、墙体、灯箱进行包装，提升分销对项目的主推力度，同时在海口市区有多个展示面。;渠道策略5-挖掘东方集团内部客源+岛外拓客;东方集团岛外项目推介;【肆】 推广策略;主题活动1-天墅女神，全城招募;活动简介： ? ???美女永远是风景，女神，无论是甜美清纯、热辣性感，勇敢来晒美丽，全城招募。活动可线上线下做筛选，通过微信投票，按票数排名入围前20名佳丽有入围奖，前十名设千元奖品，前三名除了千元奖品外可获海域阳光“天墅女神”高薪工作，每月薪1万，连续三个月在样板间展示。 海选对象： 1、限女性，年龄18周岁—30周岁，身高165以上，高中或大专以上学历； 2、是美女，有身材、有脸蛋、有气质，系曾经的班花校花，当下无数男人的“女神”； 3、性格大方可亲，爱微笑、善交际，有才艺者优先；;整体费用预算：20万 主流媒体支持海南日报、海口新闻综合频道、海口晚报、南国都市报、海南特区报等；网络支持海口交通广播微信平台、南海网、海南在线；各媒体宣传形式海口交通广播：活动宣传片、主持人口播宣传；海口新闻综合频道：新闻专题报道；各大报纸：对应版面的专题报道；微信平台：制作活动主题页面，推送微信消息；网站：对应版面的专题新闻报道；;主题活动2-德国风情系列活动;“明珠狂欢节”活动 德国是一个狂欢的国度。在社区内举行狂欢节，吸引人气，塑造社区文化，增进客户对项目的好感度