苍山星海置业水泥厂项目初步市场研究报告-毕业论文(设计).docVIP

PAGE 苍山蓝湖名邸地块市 场调研报告 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、项目介绍 4 1、宗地位置 4 2、地块经济技术指标 4 3、周边交通 5 4、周边配套设施 5 5、周边景观 5 二、项目环境分析 6 1、城市概况 6 （1）地理位置 6 （2）行政区划及人口 6 （3）历史人文 6 （4）道路交通 7 （5）名胜古迹 7 （6）自然资源 7 2、社会人文环境分析 9 （1）社会经济发展 9 （2）区域规划 15 三、房地产市场分析 19 1、房产政策 19 （1）历年宏观政策 19 （2）新“国六条”解读 20 2、房地产投资 25 3、房地产市场供需分析 26 （1）供给分析 27 （2）需求分析 28 4、价格分析 29 5、产品分析 30 （1）产品类型分析 30 （2）房型面积分析 30 （3）周边环境分析 30 （4）其他 30 6、客层分析 31 （1）客群构成分析 31 （2）购房目的分析 31 （3）客群年龄分析 31 7、地区市场特点分析 32 （1）市场营销 32 （2）二手房市场 33 （3）购房习惯 33 （4）市场供应体系 33 （5）制约因素 33 四、项目分析 35 1、SWOT分析 35 2、竞争个案分析 36 （1）竞争个案情况 36 （2）竞争个案分析 44 五、项目前期建议 48 （1）树立市场形象 48 （2）合理操控宣传手段 48 六、经济核算 50 项目介绍 1、宗地位置 项目界址：项目南临埝桥路，东邻泉山路（规划路），北靠泉山。 2、地块经济技术指标 项目用地共三块，中间水泥厂原址为一期，东、西两块地分别为二、三期，总用地面积211008，总建筑面积256352，容积率1.21，绿化率42％。 其中住宅建筑面积214825平方米 商业建筑面积24718平方米 旅馆建筑面积13097平方米 幼儿园建筑面积3712平方米 停车位773 个 其中室内停车643个 室外停车 130个 一期用地技术经济指标 总用地面积：94039 平方米 总建筑面积：117000平方米(加车库为138380平方米) 其中多层住宅建筑面积：107400平方米 商业配套建筑面积：9500 平方米 住宅车库面积（不计入总建面）：21480平方米 容积率：1.24 3、周边交通 项目周边的交通比较便利，临贯通全县城东西主干道－埝桥路，东面邻即将开通泉山路，城内交通质量较好；距高速公路车行约10分钟，国道约15分钟，通往全省及周边各地也比较便利。 4、周边配套设施 周边大型生活配套设施比较完善，有银座和宝庆两家大型超市，集贸市场、县医院、县一中都在项目的周边，就学、就医、日常生活必需品购买非常方便；县公安局仅一路之隔，相对治安条件较好。 5、 周边景观 地理位置优越，北靠泉山，景观资源丰富，拟计划将该山改造成为景观公园；苍山地下水资源丰富，宗地有原水泥长用于生产的地下水井两眼，为项目今后打造山景和水景提供较好的资源条件。 二、项目环境分析 城市概况 地理位置 苍山县位于山东省最南部，是著名的革命老区。北接临沂南临江苏，西通枣庄，处于没海地区大开放和黄淮海平原大开放的交叉地带, 位于苏南、胶东半岛两大经济带的中间地带，地处日照港、连云港腹地，接受产业辐射有着较好的条件。 行政规划及人口 全县总面积1800平方公里，耕地面积140万亩，山区和平原各占一半。现有21个乡镇，1056个行政村， 2005年末全县总人口118.42万人，其中，农业人口114.54万人，非农业人口3.88万人。2005年出生率10.98‰，死亡率6.29‰，人口自然增长率为4.69‰。 历史人文 苍山历史文化积淀深厚。曾涌现出许多历史名人。我国古代杰出的思想家荀子曾两度出任兰陵邑令。汉朝文学家萧望之、巨著《金瓶梅》的作者笑笑生等都是苍山人。见诸史册的还有季文子、左丘明、匡衡、鲍照、萧道成、何逊、王思玷等，千百年后仍为世人赞颂。 道路交通 苍山县境内潍徐、蒙台、临枣、苍邳四条干线公路纵横交错，206国道和京沪高速公路纵贯全境，省道、县乡公路纵横交错、四通八达；距兖石、陇海、津浦三条铁路干线均不足1小时路程；和石臼、岚山、连云港三个港口相沟通，距临沂机场和临沂火车站4