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短期对策与长效机制结合促进房地产市场稳定健康发展中国国际经济交流中心陈永杰张影强摘 要: 我国在社会投资、地 短期对策与长效机制结合促进 房地产市场稳定健康发展 中国国际经济交流中心 陈永杰 张影强 摘 要: 我国在社会投资、地方财政、国家税收、银行信贷等方面对房地产过度依 赖，房价房租已经远超百姓有效支付能力。 其原因，从供给看，主要是地价成本 高、税费成本高、资金成本高、公关成本高、房企利润高和中介费用高，并且房地 产市场供给结构复杂、价格扭曲; 从需求看，主要原因是市场投资投机行为严重， 居民收入分配严重不公。 尽管我国多次出台房地产政策调控，但均未能有效抑 制房价过度上涨趋势，主要原因是: 关键政策不出台，重要政策不对路，部分政策 相掣肘，执行政策不得力，基础数据不清楚。我国房地产调控已进入深水区。今 后我国房地产调控应着力把握几个原则: 目标兼顾，政策协调，分类推进，逐步解 决，强化执行。解决矛盾问题，短期看，应采取加大土地供应、热点城市限购、实 施住房财产登记等十项政策，重点解决地价房价房租过快上涨问题; 长期看，应 采取城乡建设用地同权同价、逐步降低房企税负和建立统一保障房制度等十二 项制度机制措施，从根本上解决土地制度、供地结构、公平分配、房产税实施等 问题。 关键词: 房地产市场; 房地产调控; 短期对策; 长效机制 中图分类号: F293. 35 文献标识码: A 文章编号: 2095 － 3151( 2014) 33 － 0003 － 10 我国房地产市场牵一发而动全身，深深影响 金过快上涨势头，更要建立长效制度和机制，解 决深层次矛盾问题，促进房地产市场长期稳定健 康发展，使其与国民经济发展与人民生活提高实 着经济发展、宏观调控、财富分配、反腐倡廉、居 民生活、社会稳定等经济社会的各个主要方面。 房地产市场短期矛盾非常突出，中长期问题极为 现长期良性互动。 深层，政策制定极难合理协调，政策执行极难有 一、我国经济对房地 产 业 已 经 过 度 依赖 房地产是国民经济支柱产业，对经济发展起 效监督。解决房地产市场问题，既要针对当前突 出问题，采取短期强力政策，抑制地价、房价和租 3 2014 年第 33 期( 总第 2593 2014 年第 33 期( 总第 2593 期) 4 着举足轻重作用。但我国在投资、税收、金融、地 少大型国企深深涉足房地产，大量购地、囤地、建 方财政 和居民财富等方面已经过度依赖房地 房，成为各城市地王楼王的主要代表。 产业。 6. 居民财富对房地产业过度依赖。我国房 1. 社会投资对房地产业过度依赖。1991 ～ 价与房屋租金长时间快速上涨，相当大部分居民 2012 年，我国全社会固定资产投资年均增长 的房产价值远高于储蓄、股票、理财等金融资产 22. 5% ，房地产开发投资年均增长 30. 5% 。房地 价值。有机构调查研究结果显示，我国城镇居民 产开发投资占全社会投资的比 重，1990 年 为 家庭财产总价值中，房产价值占比由十多年前的 6% ，2000 年为 15% ，2010 年为 19. 17% ，2013 年 20% ～ 30% 提高到现在的 60% ～ 70% ，北京超过 为 19. 8% 。2013 年房地产全行业投资占全国投 80% 。当前，主要靠房地产投资与投机造就的多 资的 25. 5% 。 房族，房产租金与转让等收入远远高于正常工资 2. 土地财政对房地产业过度依赖。近十年 收入。这严重刺激了人们靠买卖房屋发财的投 来，土地出让金占地方财政收入的比重一直保持 资投机心理，靠房租收入过好日子的食利行为， 在 40% ～ 50% 左右，有的地方甚至高达 70% ～ 也严重挫伤了普通百姓靠正常劳动获得工资收 80% 。2013 年全国地方财政收入 6. 89 万亿元， 入的积极性。 全国土地出让金高达 4. 12 万亿元，占地方财政 7. 政策调控对房地产业过度顾忌。长期以 收入的 59. 79% ，创历史新高。 来，从中央到地方，在制定和执行房地产政策，在 3. 国家税收对房地产税过度依赖。我国税 协调房地产政策与其他经济政策时，经常处于左 收增速长期明显高于经济增速，房地产业税收增 右为难、上下顾忌的尴尬境地。中央希望控制房 速又明显高于全国税收增速，全国税收对