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度假式养老地产产品开发的法律分析 作者：瞿沁 ?上海市协力律师事务所 养老和旅游两个领域的融合是目前很多开发商正在探索的新型养老模式，候鸟型养老项目正在受到很多老年人的关注。但值得注意的是，旅游地产在我国本身就是一个缺乏规范的市场，而旅游项目一旦打出养老的旗号，更是增添诸多难以规范的地方。本文主要介绍度假式养老地产开发所面临的法律问题。 一、产权式酒店开发的法律环境 产权式酒店的发展在我国已走过数十年的历程，与国外开发者多为酒店行业富有经验的经营者相区别是，国内的产权式酒店项目多是以房地产开发为主，销售的目的远远大于酒店管理的目的。近年来，中国政府也注意到规范行业的必要性，相继颁布了一些政策，主要涉及以下两个方面： 1、关于产权式酒店的销售门槛。曾经有很多产权式酒店是由旧楼或是烂尾楼改造而成，建筑物的规划用途和设计标准即使经过修改，也经常都不符合建造酒店的规范，后期能否通过规划和建设部门的改建审批经常成为一个难题。而开发商若无法经过相关部门审批，也就无法取得建筑物竣工手续并对大产权进行分割，购房者今后将面临无法办理产权式酒店小产权证的窘境。 有鉴于此，北京早在2010年5月发文禁止酒店类项目分层、分套（间）销售，基本禁止了新开发的产权式酒店项目。另一方面，今年2月海口市政府出台的《海口市产权式酒店管理暂行办法》对产权式酒店的开发和管理却起到了积极的引导。《办法》规定产权式酒店适用商品房预售制度，分割进行销售的客房按套内面积（而不是建筑面积）分割登记。 2、酒店的运作管理问题。经常看到产权式酒店涉诉案例，尤其是关于售后返租的问题。我国《商品房销售管理办法》明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。但是，开发商通常的做法是委托一家酒店管理公司与买方签订《委托管理合同》，以第三方的名义对投资回报作出承诺，这样的做法虽然表面上规避了法律的禁止性规定，但究其实质，仍有欺瞒消费者之嫌疑。尤其是我们关注到很多情况下合同中约定的投资回报在实践中很难操作，因为酒店管理公司财务是不公开的，作为分散个体的投资者根本无法了解酒店的经营收入，也不知道回报是否合理。现行法律法规对产权式酒店的运作方式并未作出明确的规定，有些项目引进了担保机制，如果操作得当，将给产权式酒店的销售和管理带来很大帮助。 二、分时度假产品的尝试 正是由于上述法律环境和市场环境对产权式酒店开发设置了诸多障碍，有些开发商开始了分时度假产品的开发。所谓分时度假（timeshare）是将酒店的每个单位分为一定的时间（如：一年产值51 周，共51 个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。分时度假自20 世纪 60 年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲旅游度假方式。典型的分时度假系统中包含了房产开发商、销售代理商、会员和交换公司四方之间的五种关系。 国内目前关于分时度假的法律法规几乎是空白，由于消费者购买的是房产的使用权（类似欧洲国家的制度）还是所有权（例如美国时权制度）在法律上难以界定，而《物权法》上的共同共有的登记制度无法在分时度假产品中适用，致使分时度假只能通过合同的形式约定各方权利义务。由于分时度假公司的经营行为缺乏法规配套和有效监管，因此分时度假概念和产品自20世纪90年代末引入中国后，一直和欺诈、非法集资的案例一起出现在人们的视野中，使这个行业的发展被蒙上一层阴影。 直至近几年，我们看到一些知名开发商开始尝试分时度假酒店的开发，如四川的蓝光地产在峨秀湖国际度假区推出的分时度假酒店，及今典集团在海南开发的三亚红树林项目等。为了避开分时度假产品在消费者观念中曾经的“恶名”，开发商多对其产品进行了新的定义，实质上与分时度假的概念相近。其实，作为分时度假的发源地，欧盟施行的分时度假合同法中的许多内容，如撤销权制度、“冷静期”制度和卖方信息告知义务等，对于我国将来制定分时度假合同法律法规，具有非常重要的参考借鉴意义。 三、养老型酒店开发模式的可行性 养老型产权式酒店是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业，在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用，委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。区别于一般产权式酒店的是，养老型酒店的管理方往往是养老机构的运营者，因此经营者的专业和经验十分被看重。 第二种模式可以是分时度假式的养老新模式，它是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。 在目前缺乏法律规范的背景下，我们建