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电影院在商业地产中的作用 2013-11-20 中 国 房 地 产 策 划 师 联 谊 会 1、客流引擎---庞大的消费观众 在城市庞大的消费群体中，具有观看电影的欲望又同时拥有消费电影的能 力的群体，并且更注重精神层面的文化方面的需求，而非传统的物质方面的需 求，该类群体必然已经超越了马斯洛需求层次论的生存的需要、安全的需要等 较低层次的需求，因此，该类消费群体在经济收入、文化层次、消费观念上都 是大型商业地产项目的优质目标客群，显然该群体对于其他消费品或消费服务 的需求也是最强的。 重要的日一旦该类群体养成了观影的习惯后，将为商业地产城市综合体提 供源源不绝充足客流，从食、玩、乐、购、赏等一站式消费模式来看，对该项 目其他业态的拉动与促进作用也是非常显著的。 2、增加顾客的滞留时间 消费者来到影院购票后，一般情况下还需等待 15—30 分钟左右，而看完一 场电影至少在 90 分钟。而观看电影是消费者自我放松的一种休闲方式，所以观 影后大部分观众是以一种轻松愉悦的心情走出影院，这时他们的冲动型消费可 能性将大大增加（据有关研究表明，冲动型消费占人们总消费行为的一半以上） 。这样算下来，每个来项目的消费者，平均会在项目内滞留 150 分钟左右，滞 留时间大大的增加，从而有效地延长了消费者在商业地产项目的时间，从而令 顾客提袋率或营业额稳步增加的基础。 3、人流导向功能：对商业项目规划产生影响和互动，提高周边位置租金 超大型的商业地产项目避免不了某一些位置过偏或过高的楼层位置，如果 这些位置有类似影院业态这样使消费者有极强消费目的性的业态来引导。一旦 有了影院的入驻，该区域有了固定的人流量，那么周边的位置也将有大批配套 业态主动入驻，从而是商业项目效益得到整体均匀的提升。 4、引导潮流、引领消费功能 电影（特别是大制作的电影）基本都集中体现了当代最先进的科技、最时 尚的潮流、最极品的美食、最流行的文化等等各种各样的新鲜事物。而作为一 个现代大型的综合体商业，潮流服饰、数码产品、运动健身、餐饮等等业态的 组合也是必不可少的，消费者能从观影过程中激发出其他相关的消费欲望。 5、文化社交功能 电影院还可以成为城市里一个标志性的文化社交场所，恋爱中的情侣、享 受温馨家庭团聚的一家三口（N 口）、课余休闲的学生、政府企事业单位对员 工的福利等等。一个城市很少有这样能覆盖大部分消费群体的商业性社交场所 （所谓商业性，是指能给业主带来客观的收益）。 6、广告效应：名星活动、新片宣传 通常每一部电影上映前（特别是大片），制片方都会在电视、报纸、电影、 广播等立体化的媒体平台做各种各样的宣传活动，这样影片还未上映，观众就 对影片产生了很强的好奇感。在这个基础上，作为影片播放平台的电影院很显 然会受到当地消费者的强烈关注（比如：这部片子这里有没有的放？什么时候 放？票价多少？……）同样，作为影院所在的商业项目，得到的关注也将大大 高于无电影院的项目。 另外，每当有大片或区域内有新店开业，我们还会组织各类明星活动，这 些为商业项目带来的广告效应也是非常显著的。 7、消费节奏控制：让人们有更好的休闲心情 这一点跟第二点有相通之处。消费者如果在商业项目里直进直出，那么可 以肯定，该消费者是抱着极强的目的性来到项目，然后快速完成消费过程离开， 这样就无法挖掘出他潜在的购买欲望。而观影后，消费这由于身心的放松，其 在项目内冲动消费的可能性将大大提高。 8、增添活力、新鲜的因素，让商业项目年轻，延长商业项目的生命 电影可以算是一种特殊的快速消费品。它的生命周期很短，这样的商品属 性决定了它能提供给商业项目足够的新鲜感。2008 年中国国产电影近 500 部， 加上外来引进的 20 部，那么每周电影院都有 10 部左右的新影片可供其放映， 而且这个产品数量肯定会越来越丰富。 试想一下，项目内有那个业态能带给消费者如此丰富的产品选择？（餐饮？ 服装？健身？真冰场？电玩？……）消费者每完成一次观影，其消费欲望不是 递减，而是重置。这样，商业项目在消费者心中永远都是新鲜的，来项目消费 的人只会与日俱增。