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房地产开发流程及前期报建经验分享 1\土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进**地产开发的前提. 但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出 时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日 持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 　　土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）； 建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点 批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车 位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求， 也会在这个文件里体现出来。　　 　　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证 （以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土 部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在 土地证上载明土地用途及年限。　　 　　但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在 出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使 用权证。这种让人无法理解的