某楼盘2015年价格调整草案.docVIP

2015年价格调整 竞争产品价格分析 从以上分布图可以看出，枞阳县在售项目较多，与本案销售期都具备客户分流的可能性，且其价格对于本案定价具有可参考性，因此将作为本案的可比项目。 枞阳同类物业竞争对比表 滨江现代城 地理位置优越，属于枞阳中学学区房 龙湖国际 3200 50 枞阳最具人气楼盘之一 周边配套尚不是十分完善 天利明珠 3100 50 靠近湖边，房源户型较小价格低。地势较低，离县城有点远，大型配套不是很完善。 众阳一品 3300 价格在同位置还算可以，质量也可以，靠近学校医院，交通还 一期停车位太少，房子户型不太合理，绿化率低 销售尾期 金桂景观园 3400 50 项目位置不错 但处于路边，可能有点喧哗，另周边的配套尚不完善，产权年限低。 观天下 3600 50 周边配套完善，毗邻莲花湖公园，离枞阳县中心很近 但项目二期需要2、3年的施工时间，所以一期入住的客户可能2、3年内都要受到施工的影响。 御华府 4400 安庆价格最高的楼盘 金鼎茗都 3100 50 枞阳最具人气楼盘之一；小区正对山，空气流通性差。 盛世龙城 3000 50 价格便宜，据说社区有五星级酒店，但离枞阳县城有点远，交通不是很便捷。 银塘星城 3600 50 尾盘 瑞景花园 3100 50 新老城区交汇处之黄金地段,交通优势明显；处于路边，可能有点喧哗，另周边的配套尚不完善。 山水云间 地理位置优越，环境优美，发展前景广阔 盛世名都 3700 地理位置优越，周边有安庆枞阳二中 都是高层、小高层，没有多层洋房，公摊比较大。 中海山水城 4400 50 临近旗山公园和旗山小学 相关提要：枞阳县城，与本案位置相近的版块竞争楼盘主要是龙湖国际，天利明珠等楼盘。其中龙湖国际依靠价格低的优势对本项目构成威胁。另外，品质和价格相近的同质竞争对手，金桂景观园 金鼎茗都 观天下占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果分散市场对本项目的注意力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。 主要竞争对手价格特征 在今年冷淡的大环境下，选择若干与本项目在物业类型和档次相类似的楼盘，进行价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现的价值。?? 本案就“舒适”、“便利”、“景观”、“物业管理”等各项决定住宅物业价值的要素与竞争楼盘对比分析，得出本案的基准价。 项目价值要素分析?1、舒适要素 环境规划?由绿艺、建筑小品、硬地广场、道路组成社区环境。 ?2、便利要素出行与停车方便?距交通干道距离合适，有数条公交路线经过项目，有充足的停车位。生活方便?购物、医疗、餐饮满足日常需求而且方便。子女教育方便?幼儿园、小学、中学距离适中，教育质量较好。 景观要素外景观?山景、水景、公园、绿地内景观?建筑立面、广场、小品、绿艺 4、物业管理要素安全?防火、防盗、交通安全，各项措施周密服务?日常服务、家政服务、酒点式服务文化氛围?特色社区活动，温馨、健康的社区氛围 （二）项目价值要素综合评价表类比项目? 均价(元/M2)??舒适?便利 景观 物业 龙湖国际 3200 0 + 0 - 天利明珠 3000 0 + 0 - 金桂景观园 3400 + 0 + - 金鼎茗都 3450 + 0 + - 观天下 3600 + 0 + - （备注：+为本案高于类比项目，0为相当于类比项目，﹣为低于类比项目。） 根据对项目的价值要素进行对比分析，认为本案的综合素质除物业外 无明显弱项，综合素质要高于同质竞争楼盘。正常情况下，总价在40万左右的物业。能够接受的价格范围相比无抗性的价格提高幅度大约在4万左右，按面积平均100平方米左右，敏感值应该在400元/平方米左右。但枞阳当地的特殊情况，普通购房者对价格异常敏感，甚至出现过为了2000元差价放弃购房的情况。这直接导致了在本案价格与同质竞争对手相近的同时，由于版块竞争对手的低价，造成了对价格异常敏感的枞阳购房者往往会放弃本案 转投其他项目的现象。 在这种情况下，应调整价格，首先使价格介于板块竞争楼盘和同质竞争楼盘之间，缩小和版块竞争对手的价格差距。面对意向购房者，强调本案与版块竞争楼盘质量上的优势，以及和同质竞争对手价格上的优势。打开销售局面之后，伴随政府对本案附近的规划和开发，再宣传造势，逐步提高价格。 版块竞争对手 均价：3100元/平方米 同质竞争对手 均价：3483元/平方米 本