保利青岛保利里院里项目定位与营销策划报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 革 凡成圣 · 当前方案主要弊病： 部分核心功能间采光面宽过于狭小； 部分户型核心功能间尺度与户型空间定位不匹配； 部分户型存在暗卫； …… 革 凡成圣 · 116 99 85 69 四房两厅一卫 两房两厅一卫 D1 D1 D2 D2 户型面宽尺度舒适； 修改户型边套有较高附加值空间赠送，增加了后期户型使用舒适感； 中间套增加了工作阳台的设置； 所有卫生间均卫明卫。 2、8、11号楼平层修改建议 方案调整范例 革 凡成圣 · 14号楼平层修改建议 整个平层宽面宽 短进深，户型大户适度高； 两梯四户设计，得房率高； 边套及中间套均有空中花园\阳台\等较高附加值空间赠送； 完全避免了暗卫的出现。 方案调整范例 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 业态表现 创意文化特色店 点 石成金 · 特色产品、手工艺品、创意小店、电玩数码 业态表现 时尚休闲娱乐店 点 石成金 · 餐饮娱乐 本区域位于步行街入口处，具有很好的展示面，且面积较大，可进行餐饮娱乐业态的设置。 业态布置 点 石成金 · 业态表现 特色餐饮店 点 石成金 · 业态表现 大众休闲娱乐店 点 石成金 · 零售服饰 售楼处 商铺面积 套数 119-194㎡ 37 200-320 ㎡ 6 本区域位于主干道上，有较好的对外展示面，可进行品牌零售服饰的引入，这类业态的租金承受能力较强，可体现出本区域的商业价值。 业态布置 点 石成金 · 业态表现 服饰零售 点 石成金 · 生活配套、家居 本区域位于支线道路，商铺均为一层，且住宅直接上盖，餐饮娱乐业态不能设置，且商铺面积较小，故进行生活配套、家居业态的设置。 业态布置 点 石成金 · 业态表现 生活家居 点 石成金 · 业态表现 生活配套 点 石成金 · 在一期的商业步行街中，根据图纸表示，其中部区域为消防车道，而人流的导入需要从两边上台阶进入，这样的设置就完全失去了步行街的意义。建议改建成缓坡，方便客流导入。 规划设计 点 石成金 · 项目一期的主题定位为文化创意，同时本项目商业为对外销售型商业，故建议在楼层层高的设置上进行挑高设计，可使商家进行自由分隔，使得商铺形式更为灵活多样，同时提高商铺的性价比，吸引投资者购买。 停车位对于项目的运营是必要的也是必须的，故在住宅停车位充足的情况下，建议划拨部分作为商业独立的停车位。 规划设计 点 石成金 · 在项目的具体实际操作上，为了保证项目定位可实现，保证整体商业的形象品质，从而促进大体量商铺的顺利销售，建议对步行街中心区域部分商铺通过持有或带租约销售的形式，先行引入各类文化主题商业，从而打造整条商业街的文化与时尚氛围，形成形象鲜明的样板商业街区，提升其余商铺价值空间，并通过该批商铺的招商形成业态吸附效应，避免后期商业业态出现参差杂乱的现象，影响住宅品质感。 核心操作一：文化主题商业的引入，保证商业街的样板品质形象 运作方式 点 石成金 · 商业街是以打造区域文化商业为主题，可以很好的承接本区域自身所形成的商业文化氛围，提升海云庵文化的整体形象。在整个过程中建议在二期商业中设置展示区，可为本区域文化主题商业商家提供对外展示、交流的平台。 核心操作二：设置文化展示平台，提升商业文化氛围 运作方式 点 石成金 · 以政府打造四方文化的理念，借助政府的推动能力，由本商业提供运作平台，联动旅游局、文化局以及四方区政府等相关部门，定期组织举办各类文化活动，拉动本区域的商业人气，促进本项目的商业发展。 核心操作三：携手政府组织文化活动，拉动商业人气 运作方式 点 石成金 · 在把本商业街的文化创意商业做大做强的同时，其本身就可以很好的拉动其他商业业态的共同发展，这两者是相辅相成的，在有了这样的商业理念下，本项目的其他商铺就可以很好的落实到一些基本的商业业态中，如餐饮、娱乐、零售、服饰等，这些业态都会得到很好的发展，并且其商业业态、商业品质都会逐步得到进一步的提升。 核心操作四：提升文化商业品质，兼顾各类业态共同发展 运作方式 点 石成金 · 革 凡成圣 · 规划缺陷 住宅组团如何保证私密性 市政道路对于整个项目瓜分，降低安全性 路