石家庄经济学院资产评估第四章.ppt

第四节 房地产评估的收益法 （二）客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。 求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。 在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。 最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。 在确定收益值时， 　　（1）需以类似房地产的收益作比较； 　　（2）需对市场走势作准确的预测； 　　（3）必须考虑收益的风险性和可实现性。 第四节 房地产评估的收益法 （三）客观总费用 　 总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。 客观总费用并不一定是待估房地产为取得实际收益的实际支出，而是评估基准日房地产市场上同类房地产取得正常收益所必须支付的必要费用。 总费用也应该是客观费用。 用来求取房地产净利益的房地产总费用不包含折旧费，通常包括：管理费、维修费、保险费、税金等。 客观总收益 - 客观总费用=净收益。 第四节 房地产评估的收益法 （三）净收益不同类型分析 ①出租型房地产净收益 该法是收益法评估的典型对象，其净收益是根据租赁资料来取得的。 净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-房地产税-租赁代理费 租赁收入=毛租金-控制损失-损失租金+租赁保证金利息+押金利息 ②经营性房地产净收益 该类型房地产的所有者同时又是该房地产的经营者，其租金和利润没有分开。分商业经营型房地产、工业生产型房地产和农地。 净收益=营业收入-营业成本-销售费用-销售税金及附加-管理费用 -财务费用-利润 第四节 房地产评估的收益法 ③自用或尚未使用的房地产的净收益 该类型一般根据有收益的类似房地产，通过进行差异因素调整，得出相应的净收益。 第四节 房地产评估的收益法 四、房地产资本化率 （一）资本化率的含义 资本化率又称为还原利率，它是决定评估价值的最关键的因素。是被评估房地产的净收益折现到评估基准日使用的折现率。 体现了房地产的投资收益率。 资本化率的大小与风险呈正相关关系。 资本化率越高，意味着投资风险越大，在净收益不变的情况下，房地产价值越低。 第四节 房地产评估的收益法 （二）资本化率的种类 1.综合资本化率。这是将土地和附着于其上的建筑物看作一个整体评估所采用的资本化率。此时评估的是房地产整体的价值，采用的净收益也是房地合一的净收益。 2.建筑物资本化率。建筑物资本化率用于评估建筑物的自身价值。这时采用的净收益是建筑物自身所产生的净收益，把房地产整体收益中的土地净收益排除在外。 3.土地资本化率。土地资本化率用于求取土地自身的价值。这时采用的净收益是土地自身的净收益，把房地产整体收益中的建筑物净收益排除在外。 第四节 房地产评估的收益法 综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下： 式中： r——综合资本化率； 　　 r1——土地资本化率； 　　 r2——建筑物资本化率； 　　 L——土地价值； 　　 B——建筑物价值。 第四节 房地产评估的收益法 （三）资本化率的估测方法 1.净收益与租价比率法 依据房地产的代替性，从市场上选取类似房地产，收集其租金或价格等资料，再根据现值、收益、资本化率之间的关系到推出参照物的资本化率，再利用算数评价之法，求出最终资本化率。 第四节 房地产评估的收益法 2.安全利率加风险调整法 该法认为，资本化率等于安全利率加上一个风险调整值。 r=rf+rm r=资本化率； rf=安全利率； rm=风险调整值； 3.各种投资收益率排序插入法 评估人员收集市场上各种投资收益率资料，然后把各项投资收益率按大小依次排列，按照评估房地产的投资风险的风险水平选择适合的资本化率。 第四节 房地产评估的收益法 4.资本成本加权平均法 该法是把房地产投资中的借入资金资本成本和自有资金资本成本按其在房地产投资中的比重，采用加权平均的方法计算资本化率。 第四节 房地产评估的收益法 五、收益法的计算公式 根据评估情况的不同，公式可以分为评估房地产整体价值、单独评估土地价值和单独评估建筑物价值三种。 （一）评估房地产整体价值---房、地合一 第四节 房地产评估的收益法 （二）单独评