地产项目营销方向第一轮沟通稿.pptVIP

博海名苑项目营销方向第一轮沟通稿;目录;第一部分: 2009年经济研判;（一）2009年宏观经济情况;全球经济09年持续大幅衰退;08年下半年中国经济加速下行，通缩危险加大;出口迅速萎缩，深圳出口相关行业受严重影响：;08年底，政策核心转向“保8%增长”;09年经济不确定因素较大;（二）2008年深圳市场回顾 和2009年预测;08年，价格回归理性，刚性需求支撑成交量回升，市场年底出现小阳春;;第二阶段（6月-8月）：城市山林、金泓凯旋城、中海大山地等高尚住宅开始降价；普通住宅第二轮降价，降幅由第一轮的23%-32%扩大到40-45%；全市成交量在3000套左右开始筑底；;第三阶段（8月—12月）：降价波及深圳一线豪宅（波托菲诺、中信红树湾、兰溪谷、星河丹堤），至此深圳住宅市场价格逐步趋于合理；成交量在3500套左右筑底后，11月起，大幅回升至6500-8000套，市场出现小阳春；;09年初，一手房、二手房走势依旧坚挺，小阳春得以延续;随着成交量的放大，全市成交均价稳定在11000-12000元/平米，各片区价格也趋于平稳；;鉴于09年下半年市场的不确定性，应趁目前的小阳春行情出货，以降低项目风险，回收现金；;第二部分: 2009年博海目标与占位;回顾“博海”;09年本项目目标;从市场同类项目的视角切入问题;波托菲诺;; 项目优势； 项目不足； 剩余产品情况；;区位优势：前海中心区、南硅谷/世界级配套/交通便利;景观优势：一线海景、高尔夫景双重景观;产品优势：产品线丰富/绝版户型设计/现楼;项目不足：;特征分析——140平米的居家户型占56.2%——170—200平米的奢华户型占32%;;小结： 本项目优势和不足均较为明显； 剩余产品以高楼层为主，其中140平米的居家户型占56.2%，而170-200平米的奢华户型占32%；;与对手对比，明确占位;竞争对手对比维度： 区位、景观、产品、规模、噪音、开发商品牌、物管、车位;中信红树湾，难以超越;6栋;略逊于卓越维港;优于皇庭港湾;1栋A;波托菲诺;第三部分: 2009年博海营销执行探讨;形象;基于项目现实情况和世联15年豪宅营销经验，本项目想“保二冲一”，尚需解决如下问题：;A; 近期成交客户基本属于“实业型”创富阶层，受金融危??的影响非常小。 对于房地产市场整体下行趋势有准确判断力，认为目前的房地产市场正处于价格底部或正在筑底阶段； 对于置业目的方面，均属于自住性需求，对豪宅市场的未来稀缺性坚信不移，现在价格只要在可以承受范围内，就不太敏感。 受金融危机的影响较小，个人可支配收入仍很充足； 普遍均认可房地产市场“价格下行通道内”的事实，同时也认为价格仍有小幅下跌的空间，但房地产长期向好的预测不变。; 营销价值的体现和销售人员的优质服务是近期成交的主要因素。客户对置业片区的熟悉程度不亚于销售人员，销售人员的及时跟进及客观实在的沟通方式得到普遍客户的认可。而且销售现场的营销氛围的营造及销售策略的准确把握对成交的意义特别大。 对所购物业及其所在片区持续关注，多在半年以上，对该对片及物业非常认可；多数是由于朋友已经买过了那里，受朋友影响，希望与朋友住在一起，方便交流； 各个物业普遍有小幅的价格调整，由于购房目的为自住，只要价格可以接受就购买了； 个别客户是被“特价单位”吸引回头，特价单位不太喜欢或者已经没有了，而被现场的热销氛围感染，成交了大面积单位； 销售人员的持续跟进及敬业态度为最终成交加了一把劲火。;A;项目;价格参考体系（三）：;A;A;本项目的价格策略：;B;我们卖什么？——即，我们是什么？;B;淘金山，东湖右岸 私家半山生活 ——卖点组合成就豪宅;星河丹堤 CEO官邸;我们卖什么？——销售口径、销售步骤;C;本项目可以提升的展示——导视;本项目可以提升的展示——楼体;本项目可以提升的展示——入口;本项目可以提升的展示——售楼处;本项目可以提升的展示——园林;星河丹堤;本项目可以提升的展示——大堂;本项目可以提升的展示——物业;D;参考操作案例：香蜜湖唯珍府;低成本营销：通过楼体条幅，特报报眼（每次约7万元）等低成本方式做有效的营销推广;参考操作案例：侨香诺园;制造噱头，持续发出声音：08年10月秋交会期间，推出买房送宝马活动，价格调整到2.3万元/平米，秋交会当周消化21套。;参考操作案例：后海公馆;人为制造热点，吸引关注：将原售楼处搬迁到30层景观最好的一套单位，首创空中售楼处;本汇报的沟通要点回顾;下阶段工作方向