青岛爱丁堡国际公寓项目定位报告.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * （五）配套设施建议 2、配套商业建议 位置、规模和业态 市政道路 餐饮 500平米 洗衣店 100平米 便利店 100平米 药店 100平米 美容美发/足疗保健 100－200平米 总面积 约1000平米 30M绿化带 独立商业用房 * （五）配套设施建议 3、幼儿园建议 幼儿园的建设目的分析 硬性规定——《城市居住区规划设计规范GB50180-93》中规定社区达到一定规模必须建设幼儿园 对高档住宅有一定价值提升作用，但经济性一般较差 项目 社区规模（m2） 幼儿园规模（m2） 北京GOLF公寓 　8.8万 ——　 公园大道 　25万 ——　 通用时代 　15.5万 ——　 棕榈泉国际公寓 　24万 ——　 珠江帝景 　80万 5400 阳光上东 　67.5万 2878 除非当地幼儿园市场接受度高，否则建设幼儿园需要谨慎。 * （五）配套设施建议 3、幼儿园建议 可行性分析 优势 有利于提升高档社区形象 劣势 经济性差 用地局限性强 建议不考虑建设幼儿园。 * （五）配套设施建议 项目 车位比 均价 主要停车方式 恒基·新天地 1：2.0 别墅2万，公寓1万6 地下 玺景园 1：1.8 别墅2万，公寓1万2 地下 领世华府 1：1.3 公寓1万4 地下 金光都市名家 1：1.19 公寓1万3 地下 燕岛国际公寓 1：1.18 公寓1万5 地下、立体 未央花园 1：1.1 公寓1万3 地下 银都景园 1：1.03 （2002年入住） 地下 丽都国际 1：0.97 公寓1万 地上、地下、半地下 4、停车设施建议 青岛高档住宅停车数据 具有参考性的项目 * （五）配套设施建议 4、停车设施建议 车位比建议 青岛高档住宅车位设置情况 车位比与楼盘单价基本成正比，单价越高，车位比越高 综合考虑本项目在高档楼盘中的高端定位（单价、户型等）、客户群定位等，本项目车位建议1：1.2 停车方式建议 主要停车方式——地下停车 是青岛高档住宅的普遍的停车方式 辅助停车方式——半地下停车 项目地块地形有起伏，设置半地下停车能减少土方量，降低成本，主要在联排别墅及花园洋房中采用 * （五）配套设施建议 4、停车设施建议 停车方式建议 尊贵感的体现——生态停车 将园林景观引入地下车库，体现景观环境无处不在的观念以及对驾乘者的高度人文关怀，体现项目的档次感 地下停车：地下车库间开设洞口，环境交融。且洞口之下并不布置停车位，而是园林绿化，这种手法也可称为地下车库的类地面处理 半地下停车：打造阳光车库，结合下沉式景观，达到地面停车的效果 * （五）配套设施建议 地下停车·广州保利鸟语山庄 * （五）配套设施建议 半地下停车·广州星河湾景观停车库 * （六）物业管理建议 服务内容建议 “英式管家”服务 高度人性化的管理理念 传统的物业管理以物业的保值增值为目的，英式管家服务则以对家庭无微不至的关爱为核心 强调“一对一”的管理模式，每个业主都有专门的“管家”提供服务 提供传统物业管理所不能提供的人性化的服务内容：接送业主子女等 与业主的和谐关系 “住在家庭之外的家人” 管家与业主的关系不再是传统物业管理中服务与被服务的关系，而是利益共同体；管家不是被动解决问题，而是主动提供服务。 * （六）物业管理建议 管理方式建议 市场情况 项目 物业公司 管理方式 金光都市名家 宝青物业发展有限公司 引入本地管理公司 亚麦山城 海信物业 引入本地管理公司 贵合新园 诚基物业 引入本地管理公司 领世华府 香港新昌物业管理公司 引入外地知名管理公司 玺景园 深圳金地物管 引入外地知名管理公司 江山帝景 永大物业 引入外地管理公司 檀香湾 第一太平戴维斯 引入国际知名管理公司 银都景园 银都物业 自建品牌物业管理公司 恒基新天地 第一太平戴维斯 自建物业管理公司，引入国际知名公司作为顾问 * （六）物业管理建议 管理方式建议 由发展商牵头组建管理班子提供“英式管家”服务 公司品牌与长期发展的战略考虑 能够对服务内容和质量进行把控 目前国内缺乏能够提供成熟的管家服务的物业公司 聘请国外专业机构或资深管家担任顾问，进行整体包装 英国专业管家协会(Guild of Professional English Butlers) 罗伯特·沃森(RobertWatson) ，资深英国管家，首都旅游集团顾问，提供专业管家培训 * （七）设备设施建议 安保设施建议 市场情况 心理级别 琴岛星 二十四小时门禁