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定位报告的主要内容： 1、SWOT分析 2、产品定位 3、客户定位 4、价格定位 5、经济效益分析 S（strength） 自然环境优越，拥有稀缺的国家级红树林自然保护区景观和市区海景。 开发商开发经验丰富，产品设计能力领先市场。 开发商品牌信誉较好，美誉度较高。 W（weakness） 地块狭长，北有农民房，南又低于福荣路路面； 紧临广深高速与福荣路，噪声较大。 离繁华市区较远，公交系统不是很完。 具规模、上档次的生活、商业设施等较为缺乏； 教育配套水平较低； O（opportunity） 片区地位逐步抬升； 独特的景观与未来的高起点规划，越来越受到市场的瞩目； T（threat） 翠堤湾对本项目构成较大的竞争威胁； 未来1-2年内，片区内楼盘供应量较大； 相邻区域分流部分内外销客户； 1、项目SWOT分析 strength（优势） weakness（劣势） opportunity(机会) threat（威胁） 强化优势 转化劣势 把握机会 规避威胁 现 状 未 来 案例讨论 2、产品定位 即在SWOT分析的基础上，确定和描述项目的产品特征。 产品定位策略： 1、领先型定位策略（红树西岸） 2、模仿定位策略（鸿景湾） 3、差异化定位策略（翠堤湾） 4、创新定位策略（长城脚下的公社） 1、产品定位描述：即对项目资源的组合，形成对项目核心特点的精炼和直白的描述。 定位描述包含的内容：区位 市场地位 产品概念 档次 物业类型 …… 例如： 深圳关内生态海景都市度假豪宅 2、产品功能建议——从项目资源及特点出发 产品设计要点。 规划设计建议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议 配套设施 功能配套建议 智能化建议 会所设施建议 建筑单体建议 入户大堂、电梯间 　户型配比建议 　户型面积区间建议 户型设计细节建议 装修标准建议 社区服务建议 物业管理公司建议 物业服务内容建议 弧形大曲线的布局以及抬高6.7米的平台使得户户有海景，使得海景价值最大化 设计公司：宾·士奈设计公司（Bensley Design Studio） 设计公司：宾·士奈设计公司（Bensley Design Studio） 香堤雅镜——小空间，大感觉！泰式风情园林，浓浓度假风格，令项目的园林别具风格；整体园林架高6.7m，内景远处海景浑然一体；底层架空，通透视野 ！ 设计单位：HBA室内设计公司 功能设置： 标准室内篮球场 排球场 三个羽毛球场 壁球室 大型亲子儿童游戏室 两片网球场 沙弧球练习室 室内泳池 海景健身会所 香熏spa 功能会所——设计格调，气势恢宏；布局合理；项目新颖时尚。 三房二厅二卫 109平米 四房二厅二卫 149平米 户型设计——从73平方米的2房到205平方米的平层大户型，从顶层复式住宅到珍贵的独立TOWNHOUSE，每个户型几乎都力求不同的角度有不同的红树林海景面，满足面积要求不同但品质要求同样最高的客户。 低区townhouse 商业配套——不仅满足业主基本生活需要，更提供一定休闲购物场所，寓生活与度假之中。 商业业态：超市、特色快餐厅、小商业、银行、邮局；中西餐厅、咖啡厅 3、客户定位 即寻找到对项目既有购买意愿、又有购买能力的客户群。 结合项目特点进行延展 形成项目的客户定位描述 市场调查出来有购买意愿的客户 基本特点描述： 区域 收入 职业 置业特点 家庭结构 …… 价值观描述： 生命发展阶段 事业发展阶段 价值倾向 …… 项目 外 销 内 销 来深置业客户群 30岁以上，月收入在3~5万元，有一定事业成 就及闲暇时间的香港人，分布在港岛、九龙、 新界的比例较为平均。 有实力的购买年龄段，32—45岁，月收 入3万——6万元人民币，目前居住在特 区内的客户。 购买用途 度假为主。度假休闲享乐，坐享深圳湾海滨风 情。 自用为主。起居生活有身份标志的尊贵府邸。 行业可能 一类：35岁左右，有一定事业基础，想拥有 更多的专业性人士，如：写字楼白领、公务员（包括教师、警察、入境处海关人员等）、律师、医生等。 二类：30岁以上的深港经商者； 三类：50岁左右的拟退休人士； 一类：30岁以上，做市场销售的行业； 二类：私企中高层管理（比白领高，比金领低一点的灰领阶层）； 三类：私企经营业主（利润较高的行业）。 购房愿承担的总价 50万-80万 100万以上 主