调研纪要河北省三四线城市廊坊篇.PDFVIP

调研纪要| 河北省三四线城市：廊坊篇 文／沈晓玲、万任澄 1/ 12 文／沈晓玲、万任澄 调研感受库存积累，市场整体去化压力大；限购政策剔除外来投机客群，本地内生需求 较为疲软；广阳、安次两区价格分化明显，客户地缘性强；项目营销通过渠道、行销、 折扣等方式，渠道转化率较低；土地市场以一二级联动为主，品牌房企难以进入；大兴 机场导入的产业人口或是未来廊坊市场的有力支撑。 01 市场综述 库存积累、去化压力大 市场整体低迷 围绕限购前后，廊坊市场可谓“冰火两重天”，17 年之前，受益于雄安新区规划、京津冀协同发 展等政策利好，大批北京投资客进入廊坊，市场异常火爆，近乎无房可卖，荣盛单是廊坊市区销 售就破百亿。17 年 6 月，廊坊加码调控，非本地户籍需缴社保满三年方可购房，大批投资客抽离， 市场徒然降温，房企纷纷打折促销，房价也波动下行，几近腰斩，且限购政策延续至今未见松动。 19 年持续 18 年的萎靡之势，市场未见起色，整体库存去化压力较大。主要是由于市场由外需转 向内需，而前期炒房潮导致需求大幅透支，目前本地客户购买力不足以支撑，廊坊进入调整的阵 痛期。 02 调控政策 调控以限购为主 并提高首付比例 廊坊政策调控始于 16 年 4 月出台的“廊九条”，规定非本地户籍居民限购一套住房，但仅针对 廊坊北三县及固安县。17 年 4 月，限购范围扩大，对廊坊主城区（广阳、安次、开发三区）、三 河市、霸州市及大厂、香河、固安、永清、文安五县统一出台限购政策，且上调了首套首付比例 2/ 12 至 50%。17 年 6 月，廊坊进入最严调控，非本地户籍需缴纳社保满三年方可购房，且限购一套 住房，本地户籍人群限购两套，并且调整住房公积金政策，政策一直延续至今未见松绑。 固安县方面,根据近期调研信息,政策有出现部分松动,外地人士在固安无房无需验资,可以购买一套。 03 区域房价 广阳、安次价格分化明显 大湖定位固安标杆 廊坊市包含两区、两市、六县。市区被京廊铁路一分为二，京沪铁路以北为广阳区，下辖开发区。 以南为安次区。市区东北为大厂、香河、三河“北三县”。市区西南方向则包括固安、永清、霸 州、文安及大城五县。 整体上看，市区内广阳、安次价格分化明显。广阳为市中心，整体配套齐全，拥有 3 家三甲医院 及新朝阳、万达两大三圈，房价 1.6-2 万/平方米，主打改善性需求；广阳区下辖的开发区有部分 产业，但能级较低，主打交通优势，紧邻京沪高速，来往北京便利，有部分北京外溢客户，房价 1.2-1.3 万/平方米。安次区地理位置较偏，房价 1.15-1.35 万/平方米，主打本地刚需，小户型、 低总价产品去化较好。 固安方面，包含空港产业园区、高新工业园区、新兴产业示范区、经济开发区、现代农业区、温 泉旅游度假区六大区域。大湖片区为全县中心，四大公园环绕，离北京大兴仅一湖之隔，紧邻京 广线，驾车到北京市区约 1 小时。大湖孔雀城为全县标杆产品，主打改善需求，房价 2.2-2.5 万/ 平方米，总价400-500 万，客户主要来自北京朝阳、海淀片区。 图：廊坊市区位分布 3/ 12 图：固安县区位分布 4/ 12 数据来源： CRIC 整理 04 客户结构 以本地及郊县内生需求为主 地缘性意识较强 17 年限购政策启动后，大部分投资客被剥离出场，目前廊坊主要以市区本地的地缘性客户为主。 还包