商店及商铺选址阐述.ppt

商店的选址; 在零售业经营要素中，我们往往将店址 视为企业经营最重要的因素之一 零售业是典型的“地利性”产业 大型零售连锁集团对选址很重视; 为什么店址选择对零售商来说如此重要？;店址选址决策的步骤;第一节 商圈分析;一、商圈 ;商圈的影响因素 ;商圈的影响因素 ;商圈的影响因素;二、商圈分析;商圈分析的意义 ;商圈分析的要点 ;商圈分析的要点;商圈分析的要点;零售饱和理论 饱和理论通过计算零售商业市场饱和指数测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，用以帮助新设店铺经营者了解某个地区同行业供应是否过多或不足。 一般来说，在饱和指数高的地区开设店铺，其成功的概率必然高于饱和指数低的地区。;商圈饱和指数（IRS）;【例题】某零售商计划开设一家5000平方米的店铺，预选地区有3处，相关资料如表所示。根据预算，拟建店铺必须实现每平方米20元销售额才会盈利。试测算3个地区的零售饱和指数。 【解】甲地现有市场的零售饱和指数 甲地含新建市场的零售饱和指数 同理可算出乙地、丙地的饱和指数如表所示。 因为甲地饱和指数高，故选择甲地开店成功概率大。;三、 商圈分析技术;地理信息系统 GIS;例：某大型综合超市商圈的确定;现实中的同心圆商圈;　现实中的同心多边形商圈;现实中的不规则多边形商圈 ;真实的商圈 ;（二）利用数学方法分析商圈 ;雷利法则;雷利法则;【例题】有A、B、C、D四个独立的城镇，居于中心的城镇A人口数为20万人，城镇B人口数为2万人，城镇C的人口数为4万人，城镇D的人口数5万人；同时AB两地相距12千米，AC两地距离10千米，AD两地距离3千米，试分析城镇A的商圈限度。 城镇A吸引城镇B方向顾客的商圈范围为： 城镇A吸引城镇C方向顾客的商圈范围为： 城镇A吸引城镇D方向顾客的商圈范围为： ;雷利法则;雷利法则;2.赫夫法则;2.赫夫法则;【例题】某区域内有3个超市，其店铺规模与某消费者到这3家店购物的时间距离如表所示。如果λ=1，试分析该消费者到每个超市购物的概率。 3个超市对该消费者的吸引力分别是： A超市吸引力：50000÷40=1250 B超市吸引力：70000÷60=1166.67 C超市吸引力：40000÷30=1333.33 该消费者到每个超市购物的概率分别是： 到A超市的概率：1250÷(1250+1166.67+1333.33)=0.3333 到B超市的概率：1166.67÷(1250+1166.67+1333.33)=0.311 到C超市的概率：1333.33÷(1250+1166.67+1333.33)=0.356 ;由此可以推导出以下概率公式： 　I 地区消费者光顾 J 商店的人数 =  I 区消费者光顾 J 商店的概率× I 地区消费者的数量 ;模型的假设前提 　　A 、消费者光顾卖场的概率会因零售店卖场面积而变化，卖场面积同时代表商品的齐全度及用途的多样化。 　　B 、消费者会因购物动机而走进零售店卖场。 　　C 、消费者到某一零售店卖场购物的概率受其他竞争店的影响。竞争店越多，概率越小。 ;模型的贡献 　　模型是国外在对零售店商圈规模调查时经常使用的一种计算方法，主要依据卖场引力和距离阻力这两个要素来进行分析，运用哈夫模型能求出从居住地去特定商业设施的出行概率，预测商业设施的销售额，商业集聚的集客能力及其表化，从而得知商圈结构及竞争关系会发生怎样的变化，在调查大型零售店对周边商业集聚的影响力时也经常使用这一模型。 　　最大特点是更接近于实际，他将过去以都市为单位的商圈理论具体到以商店街、百货店、超级市场为单位，综合考虑人口、距离、零售面积规模等多种因素，将各个商圈地带间的引力强弱、购物比率发展成为概率模型的理论。 　　模型不仅是从经验推导出来的，而且表达了消费者空间行为理论的抽象化。考虑了所有潜在购物区域或期待的消费者数，这个模型考虑了营业网点的面积，顾客的购物时间，顾客对距离的敏感程度，经统计可得出消费者对不同距离到目标店购物的概率。各零售店可根据自身的情况不同，设立不同的概率标准，选择在一定概率下的距离来划定商圈范围。 ;模型的局限性 　　在模型中，通常用到卖场的时间距离作为阻力因素，而用卖场的面积来代替卖场的吸引力，但如果仅用卖场的面积来代替卖场引力，那相同面积的百货店、超市、商业街就具有相同的魅力，这显然过于武断。 　　模型通常将商业面积的修正值在运用上不仅必须使用计算机，而且还必须通过市场调查计算出 λ 值，这得花费相当多的时间和费用。同时各个修正参数和具体情况不相适应，不同地区的商业情况和消费文化各有不同，这就使得各地区的参数差异较大，难以正确反映实际情况 。 另外，对于各值的计算标准也将直接影响该模型的计算精