沭阳房地产市场调研及初步建议.pptVIP

1 沭阳房地产市场调研报告和初步投资建议 谨呈：喜盈门 日期：2011年11月2日 2 房地产市场机会分析 项目属性界定 区域价值研判 初步建议 3 城市属性——沭阳是一个以工业产业为支撑的资源型城市，地处淮海经济区核心辐射区、长三角与环渤海两大经济圈辐射切合点 江苏省-宿迁-沭阳 位置优越 沭阳所属的宿迁市是淮海经济区的区域中心城市，重要交通枢纽； 交通便捷 距宿迁只有55公里，新长铁路、京沪高速公路、205国道和324、326、245省道穿境而过，向南四小时可直达全国经济中心； 工业基地 沭阳以工业为支撑产业，其中，木材加工业成为全县首个百亿级产业集群；销售额超过50亿的企业也逐渐建成；服装、纺织及蓄电池等新兴产业 淮海经济区 环渤海经济圈 长三角 经济圈 4 区域属性——项目地处沭阳南部，S324省道南侧，未来将是沭阳发展的重点城区 项目所在的物流产业园是南部新区的重点组成部分，S324省道处于南部新区的边缘，具有较广阔的独立发展空间 项目位于南部新区边缘，距离沭阳城市中心约7km，距京沪高速公路约8km，距客运西站约2km 沭阳老城区 沭阳东部新区 沭阳南部新区 5 区域属性——南部新区目前尚处于前期启动阶段，核心地段区域内路网基本完成，重点公共设施如学校、体育场、车站等已经建设完成 新城区尚处于前期启动阶段，整体尚未开发； 核心区域内路网建设基本完成，交通便捷； 核心区域内的如东中学、沭阳中专，体育场、车站等公建配套已经完成，但项目所在的南部边缘区域，道路等基础设施配套远未到位，目前现状为农田。 公园 体育场 如东中学 项目属性——项目位于沭阳南部新区边缘，地块通达性良好， S324省道南侧，西临淮沭新河，东临北京南路 本案 公园 体育场 如东中学 客运站 本案 7 项目属性——项目规模较大，地块平整，以淮沭河为依托的强势资源 宿沭公路 地块内部 占地面积：2225亩（148.33万平米） 容积率≤1.5 宿沭公路 淮沭新河 北京南路 淮沭新河 地块内部 本案 8 项目属性界定——四线新兴产业城市，公共配套缺乏的城市边缘区，城市主流发展方向的具有强势资源的超大规模项目 项目属性： 占地2225亩，目前在沭阳规模200万平方米以上的项目只有南北汇服装城 超大规模 区域属性： 政府规划的未来城市中心 城市主流发展方向 沭阳规划的南部新区南侧，新区处于建设起步阶段，缺乏相应的公共配套 城市边缘、配套匮乏 沭阳县隶属宿迁市，京沪高速、新长铁路贯穿其中，是新兴的产业城市，以纺织、木业为主导，新兴能源产业快速发展 四线城市、产业支撑 淮沭河紧邻地块西面，在未来的市场建设上，可以有效依托物流运输 强势资源 9 房地产市场机会分析 项目属性界定 区域价值研判 初步建议 10 区域价值研判 区域发展案例借鉴 沭阳新城驱动因素研究及趋势研判 11 我们研究了苏北县域新城建设的发展历程及对房地产的推动，借以厘清沭阳新城未来发展的轨迹，及房地产的发展推动力 案例 优化城市功能（政府搬迁）能否成为沭阳向城市化发展的主要动因？ 产业新城发展历程，对房地产的带动规律，沭阳的未来？ ？ 12 案例的选取及前提 对案例选取的前提—— 处于地级市下属的附属县区，与主城有一定距离； 城市发展最先有一定特色产业资源，但对城市化推动作用有限； 新城市化发展初期以优化城市功能（政府搬迁）为拉动。 以优化城市功能拉动的城市化发展案例 宿迁泗阳新城区 案例研究的目的—— 了解优化城市功能（政府搬迁）带动型城市的发展轨迹； 除了政府搬迁，成功的城市化发展还需要哪些驱动因素。 案例研究具体内容见附件，主件仅呈现结论性内容 13 泗阳城市发展背景—交通要冲、经济增长潜力巨大、特色主导产业明确、城市运营措施得力 泗阳面向长三角，背靠淮海经济 区20多个县市，辐射中西部地 区；既是南北、东西生产要素流 动战略要冲，也是各类工业品内 销和外输必经之径； 穿境而过的京杭大运河、新长铁 路、高速公路，使泗阳完全融入 沿海、沿江“四小时产业配套圈” 近几年泗阳县GDP增长趋势保持 稳定，年增长率均高于国家和省 的平均水平，表明泗阳县的宏观 经济状况良好。 近两年泗阳社会消费品零售总额 增长趋势保持稳定，在泗阳县交 通区位优势逐渐显现后，社会消 费品零售总额将有大幅提高。 面对日趋激烈的区域竞争态势，泗阳县在城市的发展战略 上，提出以两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、新 兴木业为支撑，沿徐宿淮盐经济带新兴工贸中等城市目标。 泗阳县政府通过旧城改造等一系列措施，将老城人口逐步 导入城北新城区，同时加大招商引资力度，通过带动工业 园区的发展吸引就业人口，从而推动城北新城的建设。 泗阳区位优势明显，资源丰富， 产业基础好。目前已经形成的木