商铺营销执行分析报告.ppt

五、形象包装建议 6、外绿化带重新规划，设置花坛、铁艺标识，增加铺面昭示性。 五、形象包装建议 7、增加创意商铺门牌号，营造休闲文化特色。 六、 营销策略 六、 营销策略 一、项目客户摸底情况分析 从3月1日至6月15日止，来访客户需求商铺的共有25台客，来电客户5台，其中投资需求占83%、自主经营占17%。因此商铺客户以投资客户为主。 1、客户购买动机分析 一、价格定位依据说明 根据我公司对来访来电客户摸底得知，客户对商铺的价格接受度： 其中接受价格在10000—12000元，有18组客户；接受价格在12000-15000的有10组客户；接 受价格在8000-9900的客户有13组。 1 、根据目标消费者心理价格定位 商铺客户价格接受度 8000- 9900元 36% 12000- 15000元 27% 10000- 12000元 37% 8000-9900元 12000-15000元 10000-12000元 一、价格定位依据说明 在选择可比竞争楼盘上，首选与本项目地段条件最相近的楼盘，其次是项目的产 品类型和产品素质，价格上可通过可比商业项目的素质分析上进行比较，根据 “市场比较法”对主要竞争对手或相关商业项目的平均售价经过对比修正、加权平 均得出预期综合均价，并进而得出项目的均价。 根据商业定价的基本规律，即商业价格大概为住宅销售单价的2.5倍进行科学定位。 根据目标消费者的心理接受情度而综合考虑，并进而得出项目的基本均价。 （第一种定价方式） （第二种定价方式） （第三种定价方式） 一、项目客户摸底情况分析 根据我公司对来访来电客户摸底得知，客户对商铺的价格接受度： 其中接受价格在10000—12000元，有18组客户；接受价格在12000-15000的有10组客户；接 受价格在8000-9900的客户有13组。 二、项目价格定位 1、定位原则——市场比较法 评估因素 桂海东盟新城 欧景蓝湾 本案 位置及环境（40分） 37 36 37 交通状况 （20分） 15 13 14 配套措施 （10分） 8 6 6 规划设计 （15分） 12 10 12 商业管理 （10分） 8 6 6 市场运营 （5分） 4 3 3 合计 84 74 78 目前销售均价 20000 19800 ？ 1、产品定价策略 1）计算公式： PX=加权得分*（PA*WA/加权得分+PB*WB/加权得分+PC*WC/加权得分） 根据以上公式和加权计算结果，本项目可参考均价为7536元/平米，以7500 元/平米计； 2）二楼成本加价： 由于二楼无法分证，须将1楼铺整体打包出售，按常规定价则会使总价过高，当地二楼商铺基本无投资者考虑，项目面临快速回款压力，应以成本价格打包，根据俊地的摸底调查了解到，二楼商铺成本价应在1050-1100元/㎡，因此项目1~2F联体铺整体出售，价格建议在8500元/平米左右。 由于项目须在春节前完成40%的销售额（2200万），因此，为保证销售量，应在价格上优于同类项目项目，以刺激市场投资，因此建议以低于龙鑫新城街面独立铺的价位约7500~8000元/平米均价入市，后期寻找时机突破市场价格，将均价拉升到8500-9000元/㎡； 3）单位商铺价格 ·单位商铺的价格表以均价为基础，根据各权重系数进行打分，最后得出销售价格； ·以位置，开间、进深、可达性、视觉效果等作为主要的权重困素进行价格 ·内铺、外铺以不同的均价标准独立计算； ·所有商铺价格均未考虑折扣等营销因素。 一、价格建议 2、价格执行建议 1 【西湾上城】商铺 营销执行报告 地址：南宁市金湖路57号文德大厦北楼11F Tel:0771681/682 Fax:0771—5531739 报告目录 市场调查与项目分析 商业市场调查 竞争对手调查 项目定位与价格策略 项目定位 价格策略 推广策略与执行计划 推广策略 营销计划 防城港发展状况 项目分析 第一部分：市场调查与项目分析 一、 防城港街铺商业市场调查 ◆ 区域商业市场调查分析 ◆ 周边社区商业调查分析 （2）租金水平： 大部分街铺租金为40-60元/㎡月，每年递增上涨幅度约12%，租金价格高，上涨速度快。 （3）市场小结 目从该片区已经推出商铺产品的项目来看，目前这些社区商街的经营业态较为单一，除了一些饮食、旅馆等服务业商业类型，其它几乎为家居建材类型，属于一个典型的家居建材片区，像目前的【碧海紫金城】及【桂海东盟新城】等房产项目，已经有不少铺面开始经营，也多为品牌家居建材店进驻经营，铺面租金不菲。 一、西湾片区商业市场调