对万科品牌的理解及项目策划分析.pptVIP

* 关于“成都万科新城”项目理解 2004年11月6日 目 录 一、市场总体概述； 二、项目综述理解； 三、对万科品牌的理解； 四、项目分析； 五、项目定位的思考 六、项目营销方面的思考； 七、对项目运作的思考； 1、人手配置； 2、合作形式； 一、市场总体概述 1、市场发展空间巨大 竞争格局出现变迁 房地产市场呈现良好健康的发展走势； 现阶段房价水平不高，有较大的发展空间； 住宅郊区化正在盛行，为本项目的开发带来有利条件； 大盘时代的到来，外来大品牌发展商进驻成都，房地产市场迎来新的竞争格局； 2、成都市未来房地产市场新格局预测 一环 三环 二环 和记黄埔 城南项目 中海地产 城西项目 万科地产 城东项目 品 牌 发 展 商 及 大 盘 分 布 图 二、项目综述 1、项目地理位置 本项目位于成都行政区域的东部，西接东三环高速公路，北靠成渝高速公路，东临四川师范大学（东区校区），南眺狮子山培育园。 2、项目发展定位 城东作为成都市未来发展的重点区域，各种工厂企业都已经大部分搬迁，各种风景区、住宅区的规划及交通规划都已经提上日程，城东副中心中心城区的建设已步入实施阶段，锦江区区委、区人大、区政府等相关部门将进入城东副中心。 目前“东部新区”起步区的各项配套设施正紧张有序地进行，连接成渝高速路的道路仅差一座立交桥就得以贯通，届时三圣、洪河、十陵片区将连成一片，进入市区将缩短至少１０分钟，今后城东将成为一个新型居住区。 3、项目规划概述 总用地面积：444175.50m2 住宅用地面积： 243410.30m2 商业/金融/贸易用地 ：42586.51m2 开发强度：容积率2.3~3.5 建筑密度：≤35% 绿地率：≥30% 配套用地要求： 公园（5166m2） 幼儿园（4466m2） 街道办事处（1526m2） 门诊所（3028m2） 文化中心（8014m2） 插入地块图 4、地块现状 优势： 住宅用地容积可达到2.3，使项目的产品多样化，在设计中可使用多种产品结构，避免项目产品的单一性。 地块的自然坡地使各组团错落有致，获得更好的日照。 在项目内设有5千多平方米的小区公园，为居民提供休闲的地方 劣势： 市政配套用地过多，降低住宅和商业用地的使用率 与三环路只有50米的绿化隔离带，对住宅产生噪音 有两条市政路贯通南北，将地块分割成四块，不利于小区围合式管理，影响小区内部的私密性 5、市政配套现状 就目前该区域的生活配套现状来说，给人总的印象还是一个“大荒地”，生活配套非常不足，目前除了三环路投入使用外，新建成的楼盘还太少，只有上东阳光、桃花源别墅等少数低档楼盘。而且这里没有学校、大酒家、购物中心、大型超市、体育场馆等生活配套，当地的居民需要移步前往外围消费。 三、万科品牌的理解 万科集团成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。 成都万科公司成立于1993年6月，成为万科集团继深圳、上海、北京、天津、沈阳之后第六大重点投资的城市。成都万科先后开发了成都城市花园和金色家园，在市场上树立了良好的市场形象、产品形象，获得良好的社会效益和经济效益，成为成都房地产市场的领跑者。 由于万客城市花园、金色家园在成都市场上树立了良好的产品形象、品牌形象，因此，成都消费者对万科的品牌有一定的认识，也为后继开发的项目奠定了良好的市场基础。 四、项目分析 S 优势 W 劣势 项目位于成都“东拓”核心区域，随着成渝高速的贯通，工厂企业的搬迁，东部核心已形成 项目紧靠三环路，加上市政府对周边道路的投入较大，地面交通优势明显 在高速公路旁，噪音严重，邻近成渝立交桥，空气受到一定的污染 项目附近的生活配套设施严重不足，完全要依赖小区自身的配套 O 机遇 T 威胁 东部新城的形成，为引入外区域新移民奠定基础 现时该区域房地产市场仍处于中前期状态，在售房地产项目不多，市场竞争相对不太激烈 市场买家已越来越成熟，对住宅的要求也不断的提高。 居民受到传统购房思维——“南富、西贵、东贫、北匪”的影响，对东部区域产生一定的抗性 核心竞争力 经过以上分析，我司对项目提算出其内、中、外三层核心竞争力 未来发展前景及其升值空间受到客户的认同 产品的多元化发展格局 万科品牌和质量的认同 五、项目定位思考 当前，成都万科公司对于本项目将面临一个经营思考问题： 1）是高容积率项目，追求现有产品的多样化发展？ 2）是低容积率，保持万科一贯的开发风格？