中原天津小白楼联合广场项目可行性研究报告.pptxVIP

天津小白楼联合广场项目可行性研究报告中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.10.2011项目决策背景 1项目概况 目录2市场分析 3规划设计初步分析4项目财务分析5综合分析与建议6项目位置及地块指标Part 1项目决策背景 1.1外部环境 1.2内部因素 1.1 外部环境项目所处地块为“十二五”天津市重点规划的小白楼城市主中心天津市一个城市主中心规划规划中提到：小白楼地区城市主中心由小白楼、解放北路、南站商务区以及和平路、滨江道商业区组成。从完善城市现代功能,缓解城市中心区交通压力,提升城市传统中心区城市形象的角度出发,适度发展金融、商务办公和中高端商业。 西站副中心小白楼城市主中心（本案所在地）柳林副中心1.2 内部因素投资必要性根据集团公司地产业务的五年规划，仅以现有项目难以实现战略发展 目标，需增加土地储备以弥补销售缺口。天津及环渤海地区是五矿地产战略布局的重要一环，深耕天津地产市 场，可助推集团地产业务效益与品牌的双重提升。城投集团是五矿地产的战略合作伙伴。Part 2项目概况 2.1宗地位置 2.2宗地现状 2.3项目周边的社区配套 2.4 项目初步界定 本案2.1 宗地位置联合广场项目位于小白楼区域，行政隶属河西区小白楼区域为城市核心区，是天津CBD所在，区域内聚集众多高档写字楼、酒店、商场，并紧邻天津主要政府机构2117683452.2 宗地现状项目四至本案本项目各地块四周均临市政道路，且临近地铁1号线（已运行）小白楼站点。项目用地具备较好的交通可达性2.2 宗地现状地块条件C项目用地分A、B、C三块，中间隔市政路，总占地面积约3.9万平米，总建筑面积约30万平米，其中C地块受地铁线影响地上部分不能开发建设。在总建筑面积控制下，各地块容积率可做少量调整。地块现状为净地。AB2.3 项目周边的社区配套周边3km范围内社区配套交通情况：项目地处市中心地带，交通系统发达，极高的可通达性地铁系统至西站6.5km一号线（小白楼站）已运营三号线，预计2011年底运营至东站2.3km公交系统共有40余条公交线路经过项目所在地，通往市区各个方向至外环线3.7km2.3 项目周边的社区配套2.3.1 周边3km范围内社区配套教育情况：周边市级与区级重点小学及初高中环绕，小学包括上海道小学、实验小学等等；初高中包括耀华中学、新华中学等等小学：1：上海道小学2：岳阳道小学3：实验小学4：中心小学5：闽侯路小学6：万全道小学7：新华南路小学8：鞍山道小学9：耀华小学10：昆明路小学中学：1：耀华中学2：新华中学3：第四十二中学4：第四中学5：海河中学6：第四十一中学2.3 项目周边的社区配套周边3km范围内社区配套医疗配套、商业配套、休闲设施配套齐备完善。医疗配套：1.二附属医院2.儿童医院3.中心妇产医院4.友谊医院公园：1.人民公园2.解放公园3.河滨公园4.中心公园商场：1.海信广场2.滨江购物中心3.凯旋门百货4.伊势丹百货5.乐宾百货6.国际商场市场：1.徽州道菜市场2.三义庄菜市场图书馆：1.和平区图书馆2.河东区图书馆3.东海图书馆其他：1.民园体育场2.音乐厅3.河西体育馆4.三源游泳馆5.河西游泳馆2.3 项目周边的社区配套周边3km范围内社区配套作为小白楼CBD核心区，周边商务写字楼众多，商务气氛浓郁嘉里中心项目地处小白楼商务区，周边聚集大量的写字楼、酒店、商用物业，具备开发高档综合体项目的氛围信达广场滨江万丽凯旋门君隆广场本案泰达大厦美银大厦富力中心金皇大厦ICTC欧嘉华2.4 项目初步界定城市核心，高端综合体基于初步界定，需要解决问题市场需求项目分析市场特征；判断市场走势；寻找市场机会；了解竞争对手；指导项目精准定位研究竞争项目客户情况；寻找项目未来客户来源；了解潜在客户特征；分析潜在客户需求；指导项目产品设计挖掘项目优势，充分利用；合理分配资源，利益最大化；指导项目发展规划Part 3市场分析 3.1政策解读 3.2住宅市场 3.3写字楼市场 3.4酒店市场 3.5商业市场 3.6整体定位3.1政策解读“限购令”目前出台的政策只是针对于住宅产品，而对40年产权的暂时没有影响3限购令2限制外地人、境外购房天津限购令：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、且能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停向其售房。1差别化信贷政策异地置业者必须提供在购房地一年以上社会保险或完税证明；部分城市限制境外置业者只准购买一套住房；按揭贷款：提高首付、提高二套房贷款利率