物业管理之法律的基础知识.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 贺岁片《非诚勿扰》开头有一句很经典的台词：“21世纪什么最贵？和谐。”只有从“和为贵”道德理念出发，作为社会的细胞——社区邻里间相处，才能更融洽、更温馨。 * * 设计「老虎眼」的唐老板却认为，自己的房子准备拿来当厂房，做钢铁生意。外墙上留这两个洞，是出于美观设计需要；而在洞里镶上两块直径78厘米的镜子，则是为了让其「照耀自己的前程」。 * * 业主是服务企业的“上帝”和衣食父母，作为物业服务人员应象尊重父母一样尊重业主，树立高尚的情操，把自己放在一个管家或仆人的位置上，主动为业主提供服务，当好乙方，而不能颠倒过来，先搞自我服务，更不能凡事讨价还价，或要求业主为我们服务。譬如，当工作人员和业主同乘电梯时，应主动避让，让业主先进先下；当发现业主提（拿）较重东西在小区行走时，应主动帮助提（拿），助人业主一臂；当业主有什么投诉时，应体谅对方的心情，分清轻重缓急，抓紧办理。只有把服务工作做好了，物管企业才能受到广大业主的认可。  * * * * * * * * 住宅本身是没有生命的，只有人住进后才给其赋予了无限的生命，而生命才刚刚开始。我们不能祈望服务让所有住户满意，对一个人的热情，很有可能被另一个业主认为是“骚扰”，这就需要在服务的过程中有个“度”的把握， * * 物业管理法律基础知识 培训系列之 * 主要内容： 一、物业管理基本概念、主要内容、基本原则、管理过程 二、物业管理常用知识 三、物业从业人员的行为操守。 * A、物业管理基本概念 1、物业的概念：特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。（各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地） 一、物业管理基本概念、主要内容、基本原则、管理过程 * 2、物业的分类： ① 居住物业 包括：住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅等。 ② 商业物业 包括：综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐场所等。 ③ 工业物业 包括：工业厂房、仓库等。 ④ 其他用途物业 除上述3项物业以外的其他物业，如车站、机场、医院、学校等。 * ３、物业管理的概念： 是指专门的机构（物业管理企业）受物业所有人（房地产开发企业/公房出售单位/业主委员会）的委托，按照国家有关法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进的技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或住户/租户提供多方面的综合性服务的一系列的行为。物业管理的对象是物业，服务的对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿服务，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。 * 4、物业管理目的： 为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，达到社会收益和福利的最大化；并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境；最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程序。５、 物业管理行业的自身特点： —全天候、不间断的管理服务工作。 —产品的生产和消费使用同时产生和结束。 —直接面对广大的消费者。 —服务质量与价格之间的弹性关系。 * B、物业管理的主要内容（一）物业的接管验收 （二）物业管理方案和制度的制定 （三）客户管理服务 （四）房屋建筑及附属设备设施的维修养护管理服务 （五）安全服务 （六）环境保洁与绿化美化管理 （七）综合经营服务 * 根据服务类型可分成三种不同服务种类： ◇常规性公共服务：房屋建筑主体的管理、房屋设备设施的管理、环境卫生管理服务、绿化管理服务、物业管理区域内的保安管理服务、物业管理区域内的消防协助管理服务、物业管理区域内的交通的协助管理服务、物业装饰装修管理服务 ◇针对性的专项服务：a、日常生活类（如衣、食、住、行等方面的各项家政、家务服务）b、商业服务类 (商业网开设和管理，以及各项经营活动斩开展）c、文化、教育、卫生、体育类、d、金融、中介服务类（代办保险，代理租赁等）、e、社会福利类（照顾孤寡老人，拥军优属） ◇委托性特约服务：是针对性的专项服务的补充和完善。 * C、物业管理基本原则 （一）权责分明原则 （二）业主主导原则 （三）服务第一原则 （四）统一管理原则 （五）专业高效原则 （六）收费合理原则 （七）公平竞争原则 （八）依法行事原则 * D、物业管理的过程 （一）签订物业服务合同：《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的《前期物