伟业顾问大连长兴岛项目第二阶段定位187p说课讲解.ppt

大连长兴岛项目第二阶段定位;工作前提;由设计院方案引发的几点思考;球场、酒店、住宅间的交通问题;开发策略问题;本报告的框架如下：;第一阶段报告观点回顾 定位深化研究 物业配比建议 客户定位 主题形象定位;区域发展机会回顾;区域发展机会回顾;市场发展机会回顾;大连市别墅市场;大连市别墅市场;本地区域高端的需求来源;小结;第一阶段报告观点回顾 定位深化研究 物业配比建议 客户定位 主题形象定位;度假项目专题研究;基本资料;开盘时间;建筑单体地上面积：194.45㎡－250㎡ 客厅南向，为单层单坡顶；居室区位于客厅北面，为三层双坡顶；主要卧室均朝南向开窗； 立体庭院，空间层次丰富。;地上三层,地下一层;一期;11万平米自然公园 4万平米社区内湖 6千平米龙湾会所 8千平米乐客湾;游泳池;会所主题：以健身、养生为主 开业时间：2006年 会所建筑面积：6000平米健身、养生会所，700平米的艺术体验会所 经营项目： 1层：大堂、1000平米宴会厅、1000平米室内游泳馆、壁球、咖啡、桑拿 2层：乒乓球、体操房、台球、健身房、儿童房等;以前瞻性的市场视角，准确预测度假型别墅的发展趋势，创造性的提出小独栋概念，面积控制在250平米以内 以合理的价格面向更为广阔的国内新富阶层和投资客群，扩大客户来源，实现快速销售。;原乡美利坚;自然资源;度假小木屋;一期;户型面积：178平米 北侧入住，保证完整的南庭院 首层大面积双露台，将花园延伸到室内 双南侧主卧，尽享充足阳光;二层面积：60.81平米;特性： 距离北京市区远 无强势景观资源 低容积率，纯独栋社区，建筑密度小 精致小户型，降低销售门槛 精装修，拎包入住;开盘时间：2005年 项目位置：京东燕郊经济开发区神威路 占地面积：17.54万平米 建筑面积： 10.1万平米（一期） 容积率：0.58（不含球场） 产品形式：一期独栋别墅（未来双拼、联排） 价格：1.2-1.4万/平米 销售率：60% 高尔夫：18洞高尔夫球场及练习场 项目配套：酒店、幼儿园、会所 开发商：三河园方房地产开发有限公司 设计公司：北京建筑设计研究院 物业公司：第一太平戴维斯;1;华堂高尔夫俱乐部自1995年正式开发，至今14年。俱乐部占地100万平米，由澳大利亚专业高尔夫球场建筑师Graham Marsh设计。包括国际锦标级18洞高尔夫球场，练习场，学校，专卖店，会所，乡村会所等。 俱乐部多年来承办中外重大商业赛事及活动，承办过李宁杯、北星-奔驰、澳大利亚商会、保时捷-长安俱乐部、北京国际俱乐部、2004梅赛德斯-奔驰高尔夫中国区决赛及2004富豪杯业余选手高尔夫邀请赛等。;高尔夫会所 ;项目分三期开发，目前为一期，开发球场东部的208栋别墅 最小面积357平米，最大面积636平米，主力户型400多平米； 二期是南侧临潮白河的部分，三期则为中心岛的豪宅部分；;户型豪华但与其度假产品的定位有出入 ;该户型为617平米独栋别墅，地下一层，地上二层； 一层8米挑空客厅，明暗双厨房； 二层卧室户型方正，动静分明。;项目于2005年一期开盘，在售时间自05年至07年，08年没有销售，09年开始继续销售； 05至07年只对拥有华堂高尔夫俱乐部会籍的会员进行内部推广，09年开始对外推广 项目自09年开盘的前5个月，由于产品面积过大，最小面积360平方米，主力户型420-440平方米，导致总价过高，销售状况不好，月均销售3、4套，5个月共销售约18套;项目小结：;龙湾别墅VS华堂高尔夫庄园;从伟业多年的操盘经验看，购买休闲度假产品的客户近几年呈现以下几点趋势：;总价走低化;产品小型化;从伟业多年来对项目操作的经验看，购买休闲度假产品的客户近几年出现以下几点趋势：;购买伙伴化;度假项目专题研究;第一阶段报告观点回顾 定位深化研究 物业配比建议 客户定位 主题形象定位;由于高尔夫球场设计已经确定，住宅物业只能在高尔夫球场内排布，为了尽量降低住宅物业对高尔夫球场的影响，建议本项目：整体低密度调性 为了迎合市场需求，建议项目独栋产品配比最大化，小面积精致别墅为主，强调度假功能 东北侧与高尔夫球场相对独立的用地，对高尔夫的影响小，建议排布中高密度的产品，实现更高的土地效力;1# 临海与高尔夫绿地，景观资源较优，设置独栋别墅。;2;2;物业配比建议;第一阶段报告观点回顾 定位深化研究 物业配比建议 客户定位 主题形象定位;客户定位;客户定位;客户定位;客户定位;客户定位;;一、项 目 整 体 定 位;项目发展目标：;东北亚 ·最具投资价值的高端高尔夫别墅;高尔夫文化主题 低密度·精致型·度假体验示范区;以高尔夫为主题，没有高尔夫就没有房地产： 高尔夫作为一个磁场，吸引社会各界的领军人物在此聚集，