房地产的开发与经营.ppt

9.2.4 房地产转让的程序 房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可成交。《转让管理规定》对房地产转让的程序作了如下规定。 (1) 房地产转让当事人签订书面转让合同。 (2) 房地产转让当事人应当在转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。 (3) 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复。7日内未答复的，视为同意处理。 (4) 房地产管理部门核实成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。《城市房地产转让管理规定》规定：“房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。” (5) 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。房地产转让，当事人应当按照合同约定和法律的规定缴纳有关税费。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。 (6) 房地产管理部门办理过户手续，核发房地产权属证书。 9.2.5 以出让方式取得土地使用权的房地产转让 《城市房地产管理法》规定：“以出让方式取得土地使用权的，出让合同的效力及于转让后继受取得土地使用权的用地者。”出让合同体现着出让方(国家)与受让方(用地者)双方的意志，一经生效即具有法律效力，受让方转让其权利，不影响出让合同的继续履行。因此，《城市房地产管理法》规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。” * 以出让方式取得土地使用权的，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。出让合同中约定的土地用途，体现着国家土地规划控制方面的公法意图。基于社会公共利益的考虑必须在整个出让期限内得以实施，不得随意变更。若变更应依法履行相应手续。因此，城市房地产管理法规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。” 9.2.6 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 划拨土地使用权人权利内容不充分，其对土地仅有占有权、使用权和部分收益权，而无处分权，也无完全的收益权。实施房地产转让时，应依法获取国有土地所有者代表同意并与之分享土地收益。因此，《城市房地产管理法》规定：①以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金；②以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 9.2.7 已购公有住房和经济适用房上市的相关规定 经济适用房的土地使用权靠划拨供给，已购公有住房的土地使用权，绝大部分也是划拨供给的，原先的政策对这两类住房有较严格的限制性规定。1999年4月，建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》颁布实施，标志着上市限令的取消。为鼓励住房消费，国家对已购公有住房和经济适用住房从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益以及上市条件等方面均给予了减免优惠政策。各地又在此基础上出台了一些地方优惠政策，并对交易手续费进行了减免，大大活跃了存量房市场。 * 9.3 房屋租赁管理 9.3.1 房屋租赁的概念 《城市房地产管理法》规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”《租赁管理方法》对此作了进一步解释：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。 9.3.2 房屋租赁的基本原则 1．房屋所有权和使用权分离的原则 2．双方权利义务相一致的原则 3．合理确定房屋租金的原则 9.3.3 房屋租赁的条件 公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：①未依法取得《房屋所有权证》的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制