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第七章 基准地价修正法 第一节 基准地价评估 第二节 基准地价系数修正法 第三节 基准地价系数修正法应用举例 重点提示: 基准地价系数修正法是一次性评估大量土地价格的一种估价方法。本章在阐述基准地价的概念、特点、作用及其评估原理、原则的基础上，详细论述了城镇土地、农用地基准地价评估及其更新的步骤与方法，并介绍了采用基准地价系数修正法评估宗地地价的思路和操作程序。 第一节 基准地价评估 一、基准地价概述 （一）基准地价的概念与特点 基准地价是指在宗地估价的基础上，评估出的各个级别或各个区域土地的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。 基准地价相对于其他地价类型具有以下几方面的特点。 1．基准地价是一种区域性的价格。 2．基准地价是一种分用途的价格。 3．基准地价是一种平均价格。 4．基准地价是有限年期的价格。 5.基准地价具有时效性。 6．基准地价与土地开发利用程度有关。 7．基准地价是政府委托评估的价格。 8．基准地价是一种控制性的价格。 （二）基准地价的作用 基准地价的作用主要表现在 以下几个方面。 1．是政府宏观调控土地市场的依据。 2．是国家征收土地使用税的依据。 3．调节土地利用。 4．是进一步评估宗地地价的基础。 （三）基准地价评估的原理 1．土地收益是基准地价评估基础。 2．各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础。 3．各类用途在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律。 4．土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。 （四）基准地价评估的原则 1．以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则。 2．各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则。 3．与社会经济水平相适合、相协调的原则。 4．选择合适的评估技术路线的原则。 二、城镇基准地价评估 （一）基准地价评估范围确定 基准地价评估范围一般分两种情况：一是以城镇建成区整体为评估范围，二是以城镇规划建设区整体为评估范围。 （二）基准地价区域划分 基准地价是反映一定区域内的平均地价，首先应划分基准地价区域。目前，划分基准地价区域的方法有两种：一是依据土地使用价值的影响因素在城镇内部的差异性和一致性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。 （三）基准地价评估资料的调查 1．资料调查的内容：主要包括背景资料、市场交易资料和图件资料等三大类。 2．市场交易资料调查的一般要求。 3．资料整理。 （五）样本地价计算 1．根据土地使用权出让、转让资料计算样本地价 样本地价计算公式为： 样本地价＝土地出让方或转让方获得的资金或实物折价/出让或转让的土地面积 2．根据土地使用权出租资料计算样本地价 就城市土地而言，这种纯粹的土地使用权租赁并不多，主要有露天堆场或临时用 地出租等。样本地价计算步骤如下： （1）计算土地出租的纯收益。公式为： 土地纯收益=土地总收益-土地总费用 （2）利用收益还原法计算样本地价。公式为： 样本地价＝土地纯收益／土地还原利率 3．根据二手房买卖资料计算样本地价 公式为： 样本地价＝（房屋买卖价-房屋现值-税金-有关费用）/土地面积 4．根据房屋出租资料计算样本地价 （1）确定房屋出租的总收益；（2）确定房屋出租的总费用，房屋出租的总费用主要包括管理费、维修费、折旧费、保险费、税金等；（3）计算房屋出租的房地纯收益，公式为：房地纯收益＝房地总收益-房地总费用；（4）确定房屋本身应获得的出租纯收益；（5）计算土地纯收益，公式为：土地纯收益＝房地纯收益-房屋纯收益；（6）计算样本地价。 5．根据商品房销售资料计算样本地价 在计算商品房的地价时，应以每栋楼为单位进行，其计算公式为： 地价= 商品房的用地面积有两种计算公式： （1）能明显划分出商品房用地面积的，直接采用其用地面积为标准进行计算； （2）一些高层建筑区，很难划清每栋楼的用地面积，则可通过建筑物的占地面积和规划的区域覆盖率，计算出用地面积。即： 用地面积＝建筑物占地面积/规划的建筑覆盖率 （六）样本地价修正 1．年期修正：基准地价评估要求样本资料具有可比性。由于样本地价的年期不统一，相互缺乏可比性，因此，在利用样本地价评估基准地价前，应将样本地价修正到各类用地法定的最高出让年限。 2．交易日期修正：地价在不同时间是不同的。为了保证样本地价的可比性，在基准地价评估中，对不同时间发生交易的地价，必须进行交易时间修正。 3．容积率修正：容积率修正按区域进行，以城市规划规定的区域