南京河西金茂府策划定位报告.pptVIP

2016年12月2日 南京河西金茂府策划定位报告 五 项目定位 （1）项目客户定位 （2）项目产品定位 产品定位—价值体现原则 综合高端市场现有水平与客户需求分析，本项目应打造顶级品质型产品，整体设计中融入具有鲜明南京特色的文化标签和符号元素，规划布局、户型等各方面设计均有独特亮点。 融入南京风情，彰显本土特色 5.2 产品定位—价值体现原则 海玥名都 本案 华新城 图例标示 仁恒江湾天成 金基尚书里 金陵雅颂居 中航金城1号 产品价值 及格线 标准线 标杆线 建筑 立面 景观 户型 精装修 科技 系统 公共空间 车库 会所 物业 建议 5.2 项目 基本诉求 其他 户型设计 户型功能：房间数量满足家庭成员基本居住功能 满足家庭结构居住功能的基础上保证居住空间的舒适性户型，280平米户型的客户尤为看重礼仪、活动、休息、社交空间合理布局 空间布局：尊重礼仪与私密性结合，动静分离，流线合理 层高：不低于3米，否则影响空间感受 物业诉求 做好基础服务；愿意为高品质增值服务付费 痛点：服务反应速度慢。 精装修标准 ① 注重品牌品质，核心关注施工质量； ② 预计承受价格3000元/m² 痛点：精装质量无法保证 建筑立面 石材为豪宅基础 / 车库 2个及以上，配备大小车位，做好除湿通风 敏感点：车位配比， 公共空间 品质，仪式感，老友幼好 / 景观设计 疏林草地设计，注重老友幼好设施及安全 敏感点：安全 科技系统 期望因科技系统提升生活品质，不能因后期维护各种问题影响居住品质 ① 敏感点：科技水平② 痛点：后期维护成本较高 会所 运动、商务、休闲， 注重会所使用的私密性和圈层感 ① 敏感点：私密性使用② 痛点：后期服务品质下降 5.2.1 产品定位—客户需求分析 项目 市场水平 不足之处 户型设计 趋向多开间朝南，双阳台设置 户型趋向同质化，舒适感与人性细节难以兼得 物业建议 仁恒物业为南京“标杆”物业水平 整体物业水平尚挺停留在努力做好基础业务阶段 精装修标准 成本主要集中在3000-3500元/m²，精装配置趋向德系精工 精装质量保证不足多有诟病 建筑立面 多采用新古典风格，材质多选石材 同质化 车库 主要集中在1:1.2-1:1.5，车库入户仪式感设计，电梯入户 车库防潮通风功能相对较弱，配比不足 公共空间 标准化设计 居住细节关注较少 景观设计 成本集中在600-800元/m²，风格相似产品较多 园林风格趋向同质化 科技系统 基本集中在中央空调、新风系统、热源地泵，极少数采用三恒系统且技术上能否经得起市场考验有待验证 后期维护不足，通风质量存有瑕疵， 会所 功能集中在运动健身，顶级会所体现圈层 私密性、圈层性，不足，运营品质难以持久，整体缺乏优秀会所 5.2.2 产品定位—竞品市场分析 项目产品 精装建议 物业建议 产品立面建议 公共空间建议 景观建议 户型及层高设计 科技系统建议 会所建议 车库建议 面积段及配比建议 5.2.2 产品定位 ， 原则一：客户现有关注点为基础，前瞻客户可能需求 ， 原则二：市场现状及未来发展导向 ， 原则三：综合销售目标及地块自身分析 本项目产品面积段定位 品质人居，兼顾总价： 产品主力为140-190户型； 以230m²以上为升级户型， 并打造本市标杆产品。 产品定位—面积段及配比建议 结合地块情况，本项目定位为高端品质改善；因此，我们须结合中国金茂府系特质，立足产品机制，逐步实现产品标杆、价格标杆。 户型配比建议 面积 户型功能 配比 客户类型 ＜144㎡ 3房2卫 22% 以老人分户、年轻分户、夫妻二人带一个小学以上的孩子为主，主要为孩子婚房、老人分户、品质改善 185-195㎡ 4房3卫 41% 以夫妻二人带老人带婴幼儿孩子居住为主辅以部分二孩家庭，品质改善为主 230-240㎡ 4房3卫 29% 以夫妻二人带老人带孩子居住为主，部分二孩家庭 主要为品质改善、资产配置 280-290㎡ 4+1房3卫 8% 130-144m²，180-230m，230-300m²为主力面积段；总价段600-800万为主力成交客户，总价段800-1000为次主力成交客户。且南京大户型、高总价产品的销售稳固上升，总价800万以上普通住宅的成交，从2015年至今保持快速上涨。 河西已成为大户型、高总价的置业客户的目标区域，客户核心关注点在于圈层、安全、产品、品牌，一来利于自住舒适度的提升，二来标志身份的象征，三来满足客户安全的需求。 5.2.3 地块价值—场地因素分析 5.2.3 综合多方案比较，以项目居住品质优先，结合楼栋间距、日照、景观视野等因素，经综合评判，方案六为最佳方案。 设计方案比选 5.2.3 总图布局经过多轮调整，通过强化轴线关系提升礼仪感，拉大主楼间距提高视线通透