土地估价师考试案例与报告试题及答案.pdfVIP

2007 年土地估价师考试案例与报告试题及答案 一、案例分析题 ( 共 2 题，每题 30 分，共 60 分。请阅读并根据有关条件综 合分析回答问题 ) ( 一) 某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵 押贷款，并于 2007 年 9 月 5 日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥 有的土地位于华南 H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积 1500平方米。宗 地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水 ( 附 近无市政供水管网 ) ；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有 3 米宽 的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道 路，外有 2 千米长的自建道路与某国道相连；宗地内有 11 栋建筑物，其中，办 公楼 1 栋，仓库 3 栋，车间 3 栋，宿舍楼 2 栋，综合服务楼 1 栋，变电房 1 栋。 企业用电来自 3 千米外的变电站； 企业通讯网络及设施齐全。 土地使用无特别限 制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题： 1 ． ( 本问题 5 分) 在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解 土地哪些关键信息 ( 提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答 )? A 是集体还是国有 B ．( ) C ．( ) D ．( ) 2 ． ( 本问题 5 分) 根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。 3 ． ( 本问题 8 分) 若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行 定义。 4 ． ( 本问题 6 分) 若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围， 所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为 154 元／平方米。又 由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》 11 等，其最低价标准为 144 元／平方米，评估公司从保守原则出发，将结果调整为 144 元／平方米，并按照 70 ％抵押折扣率折算，扣除 40％土地出让金，将评估结果确定为 60 元／平方米。 列出上述操作过程中的错误点。 5 ． ( 本问题 6 分) 假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由 法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件 ? ( 一) 答题要点及参考答案 1 ．评估前需要了解的关键信息 (1) 是否符合规划； (2) 建筑物是否合法； (3) 是否交纳清有关税费； (4) 委托方是否真正具有土地处置权 ( 或产权是否清晰、是否有产权纠纷 ) ； (5) 是否重复抵押 ( 或是否设定有他项权利 ) 。 (6) 有下列答案的可增加 0．5 分，但总分不超过 5 分：若是国有土地，是划 拨还是出让 ( 或是否有产权证 ) 。 2 ．已知的宗地个别条件 (1) 宗地西高东低； (2) 宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形； (3) 地下水位适中； (4) 红壤软土； (5) 不临路； (6) 面积 1500 平方米； (7) 宗地内“四通一平” ； (8) 无使用限制。 3 ．地价定义 (1) 实际用途为工矿用地； (2) 设定用途为工业用地； (3) 实际开发程度为宗地红线外“三通” ( 通路、通电、通讯 ) 和宗地红线