从社区出发：2020年全国房地产市场展望及策略-贝壳研究院-202001.pdf

从社区出发 2020 年全国房地产市场展望及策略 前 言 过去 20 年，中国房地产与经济增长、城市化高度捆绑在一起，形成了一股巨大的投资浪 潮 ，满足了大部分人的居住需求，让政府获得了城市建设的资金，也让无数家庭积累了巨大的 私人财富。 20 年后，随着住房主要矛盾的变迁，住房政策也正在进行调整。在过去国家缺乏建房资 金、居民缺乏购房能力之时，通过金融信贷政策鼓励购房。当前住房主要矛盾是居民杠杆水平 快速上升、城市流动人口和低收入人口住房支付能力不足等问题，因此未来住房的长期发展目 标是在居民杠杆安全可控的前提下，解决特定人群住房困难的问题。决策者充分意识到，进一 步刺激房地产购买，不仅不会解决上述问题，还会加大系统性金融风险。因此，住房政策的调 整更多依靠住房供给侧结构性改革，核心是增加供给主体和产品的多样性。比如，将租赁住房 市场发展起来，通过老旧社区改造盘活存量资源等。 要建立多主体的供给机制，需要在土地制度、税收制度等方面进行较大的改革，不是一时 半刻可以实现的。因此，作为一种以时间换空间的手段 ，房地产调控政策依然会持续下去。 没有政策的刺激或打压 ，市场会进一步回到基本面上 ，整体快速增长的可能性不再 ，但结 构性的增长机会仍然存在。过去享受了补贴红利的城市，如果没有人口流入与收入增长的支撑 ， 补贴的作用会减小。相反 ，资金会进一步向好的区域和好的产品集中 ，聚焦具有增长潜力的城 市显得尤为重要。 买方市场的格局更加明显。在过去的数量短缺时代和 “资产荒”时代 ，供给方掌握议价权 ， 产品和区域并没有那么重要。但很明显 ，从二手房市场开始 ，买方的议价能力越来越高，对产 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 2 - 品的选择越来越苛刻。一些城市尽管新房销售规模尚可，但相对于供给来说 ，去化变得越来越 难。原因在于今天的客户中换房改善客户越来越多，客户本身住在社区之中，对换房的时机并 不迫切 ，调控下的贷款政策对换房不友好。 从这个意义上看 ，房地产销售行业真正的竞争时代才刚刚开始。在未来的战场上，消费者 需求是唯一的 “指挥棒”，谁能够更加接近消费者，谁能够更懂消费者需求偏好 ，谁能够扎根 社区，谁才能更好地实现房客匹配。这背后需要更多的数据能力，更需要服务者专业素质的提 升。2020 年，我们会看到渠道和代理两股力量的竞争 ，会看到线上线下进一步融合 ，也会看 到经纪行业出现新的组织模式。 2020 年，我们提出“从社区出发”的理念 ，正是想告诉行业的主体，政策有松有紧 ，市 场有起有落 ，只有回到居住的原点 ，为消费者的品质居住提供更好的服务 ，才能在未来竞争中 走得更远。 2020 年 1 月 2019 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED - 3 - 目录 前 言 2 新房见顶 ，二手见底 5 （一 ）调控政策上紧下松 ，长效机制渐成气候 7 （二）新房市场 ：天量见顶 ，市场格局进一步集中 10