房地产估价第5章 成本法.pptVIP

第五章 成本法 A、教学课时 ６课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生掌握成本法基本原理、 基本公式、建筑物的重新构造成本与折旧、建筑物减价修正额的估算方法 C、本章教学重点 建筑物减价修正额的估算方法 D、本章教学难点 建筑物的重新构造成本与折旧方法 学 习 要 求 了解房地产价格构成；现行商品房和经济适用房价格构成；现行房屋折旧制度；现行房屋完损等级评定标准。熟悉成本法的概念、理论依据、适用范围、条件和操作步骤。掌握成本法的基本公式；重新构建价格的概念、求取思路、求取方法；建筑物折旧的概念、原因和建筑物折旧的求取方法。 第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念 成本法又称逼近法、原价法、承包商法或重置成本法，是求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格(重置价格或重建价格)后扣除折旧，以此估算估价对象房地产的客观合理价格或价值的一种方法。 采用成本法估价求得的价格称为积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本，不能用实际成本 五、成本法操作步骤： 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节 房地产价格的构成 以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例 ： 房地产价格通常由如下7项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。 ㈠ 土地取得成本 土地取得成本是指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等 。 土地取得成本的构成可分为下列3种： 1、征用农地取得 2、在城市中进行房屋拆迁取得 3、在市场上“购买”取得 ㈡ 开发成本 开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。 开发成本主要包括下列几项： ⑴勘查设计和前期工程费 ⑵基础设施建设费 ⑶房屋建筑安装工程费 （4）公共配套设施建设费 （5）开发建设过程中的税费 ㈢ 管理费用 管理费用是指组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。 ㈣ 投资利息 包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。 ㈤ 销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常按照售价乘以一定比率来测算。 ㈥ 销售税费 销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商（此时作为卖方）缴纳的税费， ㈦ 开发利润 开发利润是销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额，而在成本法中由于售价是未知的，因此需要事先估算开发利润。 在估算开发利润时，特别要注意计算基数与开发利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应采用相对应的利润率。 二、现行商品住宅、经济适用住房价格构成的有关规定 商品住宅价格的构成项目主要有： ⑴成本 ⑵利润 ⑶税费 ⑷地段差价 下列费用不计入商品住宅价格：①非住宅小区级的公共建筑的建设费用。②住宅小区的营业性用房和设施的建设费用。 经济适用住房价格构成的有关规定 经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。 经济适用住房基准价格由开发成本、税费和利润3部分 第三节 成本法估价的计算公式 房地产价格 = 重新构建价格 - 建筑物的折旧 根据估价对象的三种不同形态和状况，上述基本公式可相应调整为三种具体计算公式，即：①新开发土地的估价公式；②新建房地产(此处指房地、建筑物两种情况)的估价公式；③旧有房地产(此处也指房地、建筑物两种情况)的估价公式。 ㈠ 新开发土地的估价公式 新开发土地包括：①填海造地，开山造地；②征用农地并进行基础设施建设和平整场地后的土地；③城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地等。在这些情况下成本法的估价公式为： 新开发土地价格 = 取得待开发土地的成本＋土地开发成本+管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 ㈡ 新建房地产的估价公式 1）在新建房地产房地合一的情况下，成本法的估价公式为： 新建房地价格＝土地取得成本＋土地开