房地产估价第7章_假设开发法.pptVIP

四、预测开发完成后的房地产价值 由于房地产开发完成后的市场价值是未来的而不是估价时点的价值，因此一般需要通过预测来求取。预测的价格通常是单价，再由此计算总价。预测房地产价格的具体方法很多，如趋势法、统计法、灰色预测法等，但不管何种预测方法，必须有一定的基础价格资料，这一基础价格资料即是目前的和以前的房地产市场上同类房地产的价格或收益资料。 五、估算各项成本、费用及开发利润 由于假设开发法是成本法的倒算，所以在估算各项成本、费用时，其基本方法与成本法相同，所不同的是成本法中的各项成本、费用和利润是已经发生的，仅需根据估价时点的市场状况估出客观成本和利润；而假设开发法中的各项成本和利润需要根据所处房地产市场状况，采用类似于市场比较的方法进行预测。在传统计息法中，各项成本、费用的预测以估价作业日期的房地产市场状况为准进行静态预测即可；而在折现法中，应模拟类似房地产的开发过程，以各项成本费用支出的时点对应的市场状况进行预测。 ㈠ 开发成本和管理费用 开发成本和管理费用的预测，可以先根据当地房地产市场中类似房地产开发过程中的开发成本和管理费用的投入规律，预计其开发成本和管理费用投入的时点，再结合建筑设备、建筑材料、建筑人工费等成本构成部分的现时点价格及未来的变动趋势确定其数额大小。 ㈡ 销售税费 销售税费包括销售费用和销售税金及费用。其中销售费用是指销售开发完成后的房地产必须的广告宣传、销售代理等费用。销售税金及费用是指开发完成后的房地产销售时作为卖方应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等。 ㈢ 投资利息 投资利息的估算只有在传统计息法中才需要，其估算思路与成本法相同。需要确定：应计息项目、计息周期、计息利率、计息方式。 第七章 假设开发法 第七章 假设开发法 A、教学课时 6课时 B、教学目的与要求 通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本思路和理论依据 掌握假设开发法的适用范围 掌握假设开发法的公式 掌握假设开发法应用举例与分析 第七章 假设开发法 C、本章教学重点 假设开发法的基本公式 D、本章教学难点 假设开发法基本公式的应用 学 习 要 求 了解假设开发法中开发费用、销售费用、销售税金及开发利润的组成和标准。熟悉假设开发法的概念、理论依据、适用范围和条件、操作步骤。掌握假设开发法的基本公式及计算中各个项目的求取；折现法和传统计息法的应用。 第一节 假设开发法的基本原理 一、假设开发法的概念 假设开发法，又称剩余法、余值法、预期开发法、倒算法（相当于成本法的倒算），是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 二、假设开发法的理论依据 由于假设开发法是从未来的角度预测评估房地产的价格，其基本理论依据与收益法相同，即预期收益原理，与投资者获取投资收益的基本思路相符合。 假设开发法更深层的理论依据来源于地租理论、商品价格构成理论。 三、假设开发法的适用范围和适用条件 适用范围： 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的待开发房地产的估价，包括以下情形。 1、待开发的土地 有5种情况：①由生地开发成熟地然后租售；②由生地开发成房屋然后租售；③由毛地开发成熟地然后租售；④由毛地开发成房屋然后租售；⑤由熟地开发成房屋然后租售。 2、可装修改造或可改变用途的旧房 由旧房装修改造为新房然后租售。 3、在建工程 在建工程续建完成然后租售。 适用条件： 运用假设开发法，应结合待开发房地产状况正确选择最佳开发利用方式，准确预测开发完成后的房地产价值及开发过程中发生的各项成本费用，具体条件如下： ①各项房地产政策明朗、开放及长远； ②房地产法律法规体系稳定、健全； ③房地产信息库完整、公开、透明； ④房地产投资与交易的税费清单稳定、清晰及全面； ⑤政府的土地供给计划长远、公开并稳定。 第二节 假设开发法估价的计算公式 假设开发法的公式可分为基本公式和具体计 算公式两大类。 依据假设开发法的估价思路，运用假设开发法 估算的待开发房地产价值应为开发完成后的房地产价 值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、 开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费后 的余额。 一、基本公式 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。在实际操作中处理资金时间价值可以采用折现和计算利息两种方式。采用折现的方式考虑资金时间价值的假设开发法，可称为折现法；采用计算利息的方式考虑资金时间价值的假设开发法，可称为传统计息法。 一、基本公式 折现法也称动态法，即要将不同时点发生的收入、支出全部折现到估价时点进行加减运算。传统法也称静态法，不需要对发生在不同