华坤道威绿都湖滨花园项目推盘时机建议.pptxVIP

项目方欲在今年再次推盘，但此时是否是推盘的最佳时机呢？以下将主要对“万科降价事件”、“二十四条救市政策”等事件后的楼市形势做一全面的分析，通过杭州整体市场及区域楼市走势的把握找准本项目入市的最佳时机…;;;;;;;杭州楼市整体市场状况分析;新增供应量;九月杭城商品房成交情况继续恶化，传统的“金九”现象未曾再现，市场景气度一再下降； 万科九月降价及随后的一系列楼盘跟风打折事件并未能使全市商品房成交的疲软状态得到改善，打折促销从宏观上没有对市场起到提振作用。 ;杭州楼市整体市场状况分析;9月开盘的楼盘 （开盘均价低于预期）;降价时间;最近一次开盘时间;降价时间;开盘时间;从上面两个表所列举楼盘近期的销售情况可以看出： 大多数打折楼盘销售情况较8月不打折时好，可见打折降价在一定程度上加速了楼盘的去化； 区域发展成熟度高、配套相对完善、距离市区较近的楼盘加之折扣取得的销售成效更大； 金成集团、野风·现代景苑等为老业主着想所推出的保障性措施赢得了消费者，市场热销度较高； 九月市场观望氛围更浓，大多楼盘虽采取了优惠措施但成交情况不及八月；世茂·江滨花园虽无高举打折大旗，但由于近期成交均价较低，因此在售价上也做了调整，所以销售情况较上月好。悦府以高性价比抢占了市场，掀起了一阵狂潮；;开盘时间;楼盘名;据统计，9月共有15个楼盘开盘，推出房源三千余套；新开楼盘所处区位涵盖了滨江、转塘、下沙、九堡、余杭等几乎所有近主城区的热点区域，主城区就有九个； 从供应的房源户型上看，小户型占到了多数； 相比大中户型，小户型的刚性需求更为强烈，也更为好销，这对开发商的资金回笼以及项目的销售口碑，都有一定的帮助，面临冷淡的楼市，主推小户型成为了开发商的首选； 新开楼盘在开盘前对定价较为敏感，最终售价经理性考虑后却有下滑态势； 虽开盘价格较为优惠但新推房源预定、成交情况个体差异较大； 滨江区、九堡等次中心区域成为了人们购房的首选区域，而距离市区较远的下沙区、余杭区受打折风的影响则较大，新推房源的去化较难；;　 区域;从上页中的???交数据表的对比分析中可看出： 相比打折楼盘，未跟风打折的楼盘其销量受万科降价事件影响较大，九月成交套数大多在十套以内，去化缓慢； 其中绿城·玉兰公寓、坤和·西溪里于7月下旬开盘，八月成交状况良好，九月成交量量却只有几套； 绿城作为本地房地产龙头老大，拥有一批忠诚的客群，旗下的绿城·新绿园及绿城·蓝庭九月成交量受万科降价影响较小；;;杭州楼市整体市场状况分析;在目前冰封的楼市下，打折降价的楼盘成交情况较固守价格的楼盘要好。对于所在板块发展成熟、性价比高的楼盘，降价会使其迅速打破销售僵局，短期内取得相对好的销售成绩。 但是从整个楼市来看，降价并未改变楼市低迷状况。相对，它使购房者产生“继续降价”的预期，也更加会加重楼市观望气氛。;杭州楼市整体市场状况分析;2008年10月14日，杭州政府出台《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见 》。《意见》分为四个部分： 进一步创造良好的住房消费环境 鼓励推行房屋拆迁货币化安置 进一步优化房地产业投资发展环境 营造房地产业发展的良好社会氛围 在二十四条政策涉及购房者、开发商等各个方面。;在二十四条政策中， 对购房者比较有影响力的有：购房入户、相关税费减免、公积金贷款调整及第二套房贷政策。 对开发商比较有影响力的有：土地价款支付；放宽建设项目开、竣工期限；调整房地产抵押权登记办法等。;对购房者影响比较大的政策 购房入户 政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区(滨江)、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域。 相关税费减免 实行购买商品房契税、印花税补贴。 实行存量房交易税收补贴。 ;对购房者影响比较大的政策 公积金贷款调整 住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元 住房公积金贷款首付比例由购房总价30%降低至20%。 …… 调整第二套房贷政策 对一户家庭中年满1 8周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。;对开发商影响比较大的政策 土地价款支付 适度调整出让价款支付期限 放宽新出让地块地价款支付期限和比例。对新出让的经营性房地产用地，允许受让人在1 2个月内付清出让价款，对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块，其出让价款支付期限最高可达18个月；允许自《出让合同》签订之日起1 O日内应缴的首付出让价款(定金)调整至出让价款总额的10%。 放宽建设项目开、竣工期限;对开发商影响比较大的政策 调整房地产抵押权登记办法 房地产项目领取《商品房预售证》，未销售的房屋停止销售后可办理在建工程抵押权登记手续，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。 减少或延缓相关税费缴纳 对房地产开发企业的企业所得税按下限预