商业地产宁波金佰利盛世天城2期营销企划策略.pptxVIP

08年全国房市扑嗍迷离，从年初的王石卖拐之说、深圳等城市的试点降价到年中的全国大范围房价涨副放缓。 由07的卖房市场转为了08年的买方市场，买房的人也由团购、抢购到如今的持续观望。 在大环境的变迁下，宁波的住宅房产类广告也发生了重大变化，分门别派各自采取了不同对策…… 本报告旨在为本案酌情考虑大环境基础上，在众多鄞州项目中中找到一条成功突围之路。;;PARTⅠ、沸腾后的宁静……;倾听来自四面八方的声音;小结： 07年的狂热与价格神话注定是过去式，中国楼市迎来全新发展阶段。 新形式下，百姓购房回归理性，将更注重产品的质量与品质。 市场上对房产的需求与观望同在。;PARTⅡ、众军云集，相守以望;;;2008年宁波住宅市场的区域表现各不相同: 中心城区高价为王:中心区今年的推盘量不多,在售如:凯德·汇豪天下 , 雅戈尔·湖景花园 ,银泰国际,环球中心.多数项目的均价已经达到2万元∕㎡. 城西、江北北区稳扎稳打: 最近新开的楼盘多数集中在城西、江北北区. 如:瑞园,西城春天,格兰春晨,奥林80 等.由于这些楼盘价格定位比较符合普通购房者的心理，多在7000~9500之间,开盘不久销售率便达到了90%以上。 东部新城、高新园区均被看好 :随着东部新城建设步伐的加快，宁波行政办公重心将转移，较好的发展前景使得该区域的房价一直被买房者所看好。 鄞州区中心区遭遇尴尬:随着市场的变化，鄞州区的房价开始进一步趋于理性，新开楼盘的价格普遍低于07年。在这一过程中，客户更多的是选择了持币观望房价的态度，鄞州中心区遭遇尴尬。;宁波鄞州区房地产投资表;08年鄞州区每月成交量;最近2月宁波各区域销售前10强;鄞州区08年新推项目一览表;三间客;鄞州区市场现状;PARTⅢ、 巨鲸搁浅……;占地;;小结;项目拥有鄞州中心区最大的体量，07年推出之际被狂热而沸腾的市场 推上一个相对较高的价格位置。 随着08楼市冬天的到来，这股冲动的力量噶然 而止。留下本案在风头浪尖搁浅，进退两难。 无论07、08本案的成功与现状都可谓成也市场、败也市场！ 如何化解项目现所面临的三大问题，是后续房源推广的重中之重。;PARTⅣ、 与时俱进，???步为赢;显然，新的市场环境下。用一期的营销手段来卖二期的房子显然行不通 2期项目需要一条全新之路，同时兼顾一期客户。;;『 市场 』;市场：观望渐强;重大事情;市场：存量滞销;;『 后市 』;全市小户型约6515套，鄞州供应最大;江东区;项目;风险加大; 鄞州： 07年存量 + 08年上半年存量 + 08年下半年新增;附：楼盘概况;商务小户型;;商住小户型;公共部分： 大堂地面：进口大理石 大堂墙面：进中大理石、林饰面 大堂顶面：立邦乳胶漆 电梯厅走廊地面：高级地砖 电梯厅走廊顶面：立邦乳胶漆 电梯：蒂森克虏伯;商住小户型;商住小户型;百合公寓-67㎡ ;装修标准对比;案名;;A:寒流来袭 　　从去年底的第二套住宅政策到今年初的土地新政，国家对于房地产市场的调控力度越来越大。加之去年央行的六次提高贷款基准利率，使市场的观望气氛浓厚。在这样的宏观形势下，宁波的房地产市场面临着严峻的销售压力。 B:房源集中上市 据市房产交易中心网上备案系统数据以及业界市场调研数据统计，目前，鄞州区的小户型产品可预见的还有4000多套，区域市场整体竞争将进一步趋于严峻。 C:产品类型多样化竞争 面积-----------如雅戈尔世纪花园E公馆设计了复式精装户型，层高5.1米可以合理隔成上下两层，并实行买一层送一层的销售策略，原本50平方米的面积可以享受100平方米的空间。 精装修--------如风格城事·壹爵，仅仅精装修就花3000元/平方米的成本，全部采用市场上高档建材。 功能-----------把原本只能办公的商业产品改做单身公寓，这类产品在目前宁波市场上很流行。 ;案名;本案单身公寓，何去何从？;1、合适价格入市;1、价格适宜仍是硬道理;1、投资客：对精装程度敏感度低;1、产品细分化：少量推出有利深挖产品细节;1、推量把控，广泛蓄水，节点放水，热销形成;1、新环境下，市场将更注重产品性价比;1、承上启下，独立操作，自成一格;小结： 针对本案的单身公寓，我们采取的是 全新包装，独立推广，主动出击的营销策略。 旨在为2期楼盘推广争取准备时间的同时安全去化单身公寓房源。;“盛世天城2期 ” 整合推广;“一城一世界”;一座全新规划的城;;生活氛围浓郁 众校云集、环境清新 ;如何脱颖而出?;30万平方米超级大盘, 蕴藏丰富内涵,在一些人眼里,拥有无限可能 如一副超大画布 可尽情挥洒智慧与创意 大有一番作为;打造，一座蕴涵丰富的城;打造，一座高品质的城;项目核心