大型小区办公楼及周边用地开发项目之可行性研究报告.docVIP

PAGE PAGE 【A+版】大型小区办公楼及周边用地开发项目之 可行性研究报告 目 录 一、项目基本情况介绍 2 1、现状情况 2 2、建设意向 3 3、项目地块规划情况 4 4、项目建设需满足的规范要求 5 二、成本预估算 7 1、成本预估算方案一： 8 2、成本预估算方案二： 9 3、成本预估算方案三： 9 三、结论和建议 10 四、附录 11 1、建安成本估算 11 2、拆迁成本计算 15 3、房地产市场环境现状 17 4、房地产市场环境预期 18 一、项目基本情况介绍 1、现状情况 拟开发项目位于RR路与RR路交叉口东南角，用地范围内包括CR市城市建设开发公司二分公司四层办公楼一座（下图中红色建筑，建筑面积约728㎡），粮油食品公司三层综合楼一座（建筑面积约741㎡），RR路信用社四层办公楼一座（建筑面积约1166㎡），以及2-3层民房三栋（建筑面积约577㎡）和少量搭建平房。 范围内建筑均为RR小区开发初期建设，介于当时水平，属于低档次低水平开发建设，且至今已经经历30多年，建筑外观均以破旧。 城市建设开发公司二分公司办公楼 粮油食品公司综合楼 RR路信用社办公楼居民私房 根据CR市勘测设计研究院1：20GG地形图，剔除规划道路，项目地块净用地约为2200㎡。 项目范围及1：20GG地形图 2、建设意向 为改变RR小区入口处脏乱差的面貌，拟计划进行整体开发，建设底层为商业裙楼，上层为高层居住的高档次商住综合楼。提升小区品质，打造南城入口新的地标建筑。 拟建设意向示意图 3、项目地块规划情况 项目用地位于CR市控制性详细规划的中心区R片（卷烟厂周边地区）范围内。项目一部分规划为C5医疗用地，一部分规划为C1行政办公用地（容积率2.5、限高60米）。 RR街口当时开办有左家塘卫生院一家诊所，故控规编制是将街口规划为C5医疗用地，但是诊所当时是租用，现已关门改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要求，类似的小诊所在RR内还有多家，完全无必要单独规划一块医疗卫生。另外其他用地一并规划为C1（行政办公用地）也属未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。 通过前期的调查了解，如需进行项目的规划报建工作，首先必须先对该规划进行调整。目前CR市规划局规划的调整工作程序相当繁琐、耗时一般都在半年至一年以上。若决定着手开发，应先期启动规划调整工作。 4、项目建设需满足的规范要求 高度要求：根据CR市规划技术管理规定，地块大小与建筑高度的要求如下表： 序号 项目内容 建筑高度（H） 最小用地面积（M2） 1 低层居住建筑 H＜10ｍ 500 2 多层居住建筑 10ｍ≤H＜28ｍ 800 多层公共建筑 10ｍ≤H＜24ｍ 1000 3 高层居住建筑 28ｍ≤H＜50ｍ 20GG 50ｍ≤H＜100ｍ 3000 高层公共建筑 24ｍ≤H＜50ｍ 3000 50ｍ≤H＜100ｍ 4000 注： ①建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求； ②不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。 ③超高层建筑的最小用地面积视其规模、性质、功能、高度、用地条件等情况相应增加。 根据以上要求，本项目地块面积为2200平米，按照技术管理规定最高建设高度为50米。 退让道路红线距离: 拟开发地段属于CR市I类地区。退让道路红线距离根据下表确定： 建筑控制线距离城市道路红线最小距离控制表11.4.1.3 区位 建筑高度（H） 城市主要道路 W≥46 城市次要道路 30≤W＜46 城市支路 12≤W＜30 Ⅰ 类 地 区 多、低层H＜24 6 4 3 高层24≤H＜50 10 8 6 高层50≤H＜100 12 10 8 H≥100 Ⅱ 类 地 区 多、低层H＜24 7 5 4 高层24≤H＜50 12 10 8 高层50≤H＜100 15 12 10 H≥100 Ⅲ 类 地 区 多、低层H＜24 8 6 5 高层24≤H＜50 15 12 10 高层50≤H＜100 18 15 12 H≥100 注： ①表中H指建筑物高度，W指道路红线宽度； ②高层退让城市道路红线是指主体部分的退让，其裙房退让按多、低层建筑退让要求控制（裙房高度小于24米）； 项目需退让RR路10米，退让RR路6米。退让后的最大可建设基地面积约为1200㎡。 红线为项目退让道路红线后可建设范围示意图 建筑间距 高层居住建筑与高层居住建筑及高层居住建筑与多、低层居住建筑的间距应符合下列规定： （1）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时最小间距按下表控制： 方位 高度 Ⅰ类地区 Ⅱ类地区 Ⅲ类地区 0°～45° H＜50m 22+0.2H 24+0.2H 27+0.2H H≥50m 27+0.1H 29+0.1H 32+0.1H ＞45° H＜5