开发建设项目质量控制要点.docxVIP

工程质量控制管理 1、质量控制的含义 质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。工程质量是国家现形的法 律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对项目的安全、使用、经济、美观 等特性的综合要求。在现代房地产项目管理中，质量是一个综合的概念，它是由 一下指标综合而成的； 1.1?项目顺利完成后，其建筑产品或服务的质量、可用性、使用效果和稳定性等。 1.2?项目结构设计和施工的安全和可靠性。 1.3?所用的材料、设备、工艺、结构、结构的质量及其耐久性和整个项目的寿命。 1.4?项目的其它方面，如建筑造型的美观性、建筑与周边环境的协调性及建筑的 可维护性、可检查性等。 2、质量控制的特点 房地产开发项目的质量控制，是房地产开发企业在项目实施过程中最重要的 一项管理活动，其目的是为项目的用户（顾客、项目的相关者）提供高质量的产 品和服务，令顾客满意，关键是项目过程和产品的质量都必须满足项目目标。具 体表现如下： 2.1?全面性 由于项目质量目标内容具有广泛性与综合性。因此，实现项目总体质量目标 应当实施全面的质量控制。质量控制的全面性表现： 2.2?及时性与主动性 房地产项目在实施过程中，由于工序交接多，中间产品多，隐藏工程多，若 不及时检查并发现存在的质量问题，容易产生第二判断错误，即将不合格产 品误认为是合格产品。另外，对于房地产项目而言，一旦项目建成，不可能 像某些工业产品那样，通过拆卸和解体来检查内在质量，但仅通过项目终检 验收是很难已发现工程内在的、隐蔽的质量缺陷。因此，质量控制应及时， 随时对项目的各级产品进行质量检查。 2.3?标准的动态性 房地产项目在建设过程中，其建筑产品具有复杂性、单一性、它不像一般工 业产品，有固定的生产流水线，有规范化的生产工艺和完善的检测技术，有 成套的生产设备和稳定的生产环境，有相同系列规格和相同功能的产品，没 有哪一栋房子是一模一样的，即使外观相同，但是因为地段差异、地质条件 的不同、生产时间有早晚而呈现出各自的特性。而且在实施过程中，有时为 了追赶进度或节约成本，会对质量标准进行修改，所以其质量标准的波动性 比较大。项目管理者在进行质量控制时，不可能依据一个统一的标准，应针 对不同的建筑产品、不同的实施阶段、不同的质量要求进行控制。 2.4?连续性和相关性 质量控制贯穿房地产项目开发建设的全过程，从决策阶段开始，设计阶段、 材料设备采购阶段、施工阶段一直到销售阶段和物业管理阶段，各个阶段是 连续的、相关的，如果设计质量不好，器材质量不符合要求，则施工阶段的 质量就很难保证；若是施工质量不好，很难保证物业销售服务的质量和后期 服务的质量。因此，对项目建设过程中各个阶段的质量控制要有基本的要求 和保证。项目建设过程的质量控制涉及到业主、勘测设计单位、承包商、材 料设备生产商和供应商、质量监督机构等，只有这些单位共同努力，才能使 建设项目符合业主所要求的质量目标。 3、质量控制的主要内容 要实现房地产项目的总目标，完成一个高质量的房地产项目，就必须对整个 项目过程实行严格的质量控制。质量控制必须达到微观与宏观的统一，过程与 结果的统一。由于质量控制的全面性和连续性，决定了质量控制内容上的连续 性和分阶段性。 在前期策划阶段，房地产项目质量控制的主要任务是确定质量目标；在设计 阶段，质量控制和实施方案的质量控制；在实施阶段，包括材料和设备的质量 控制、工艺质量控制、施工工序质量控制、工程过程监督、隐蔽工程验收等； 在项目产品的销售及后期服务阶段，质量控制的主要任务则是建立质量档案和 对运行质量的监督管理等。 按照实际工作的统计，各个阶段的质量控制对最终的产品质量的影响程度是 不一样的，设计阶段质量控制对产品质量的影响程度是最大，约占?40%；施工 阶段的质量控制，约占?30%左右。因此，在本章中，我们重点讨论的事是设计 阶段和实施阶段的质量控制。 4、设计阶段的质量控制 设计是从技术方面来定义项目的技术系统，定义项目的功能、工艺等各个总 体和细节问题。这些工作包括功能目标的设计和各个阶段的设计。一个房地产 项目的工程设计质量不仅直接决定项目最终所达到的质量标准，而且也决定了 项目实施程序和费用。设计中的任何错误都会在计划、施工、运行中扩展、放 大，引起更大的失误。因此，我们必须重视设计阶段的质量控制，必须严格控 制和认真协调项目设计的各个方面。 4.1?设计质量要求的确定 项目质量的要求是为项目的总目标服务的。对于房地产项目而言，质量标准 的制定通常是在决策阶段提出，在设计阶段逐步具体化，通常按如下过程进行： 4.1.1?业主确定总功能目标和项目的总质量标准，市场、销售部门提出产品数量 和质量要求。他们是在认真进行市场调查的基础上，通过对房地产市场环境 进行分析，对项目所在区域的市场供需状况进