中海九曲项目_房地产开发课程设计报告书.docVIP

下载可编辑 .专业.整理. 考勤成绩 答辩成绩 设计成果成绩 总成绩 山东建筑大学 课 程 设 计 成 果 报 告 题 目： 中海九曲项目 课 程： 房地产开发与实务 院 （部）： 管理工程学院 专 业： 房地产经营与管理 班 级： 土管101 学生姓名： 林鹏 学 号： 2010021325 指导教师： 郑生钦 崔晓青 完成日期： 2012年6月16日  房地产开发项目财务评价报告 ——中海九曲项目 姓名：秦浩文 班级：房管101 学号：2010021033 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、项目总说明 2 （一） 项目提出背景 2 （二） 项目地址概况 3 二、市场调查与分析 3 （一） 济南宏观经济概况分析 3 （二） 济南中观环境发展规划 5 1、城市发展总体战略（2006—2020） 5 2、交通发展规划 6 3、商业零售业发展规划 6 （三） 中海—九曲微观经济概况分析 7 1、区域主要项目分析 7 2、周边商业竞争分析 8 3、项目周边道路分析 8 4、项目周边公交分析 9 5、项目周边人口基数 9 6、周边区域住宅分布情况 9 三、开发项目的规划设计方案 10 四、项目规划 10 五、项目投资估算 11 （一） 项目开发成本及费用情况分析 11 六、项目收入估算 12 （一） 销售单价的估算 12 （二） 可销售面积的确定 12 （三） 销售计划 13 （四） 经营税金及附加 13 七、资金筹措计划 13 八、经济评价 13 （一）静态评价指标及其分析 14 （二）动态评价指标及其分析 15 九、不确定性分析 16 十、结论 17 中海九曲项目可行性分析 一、项目总说明 （一） 项目提出背景 1．通过市场研究分析，当前济南商品住宅市场仍有较大的现实需求和潜在需求。 2．企业以获得相应的土地使用权。 （二） 项目地址概况 中海九曲项目位于济南市南部，北靠南二环路，紧邻济南大学西校区、山东医专、山东财政学院等高校，规划总用地面积约3686亩，其中可建设用地面积约2673亩，周边聚集了银座、沃尔玛、大润发、家家乐等超市及市立五院、儿童医院等，配套资源丰富，生活便利。此外，项目还紧邻济南大学西校区、山东医专、山东财政学院等高校，极富人文气息。 二、市场调查与分析 （一） 济南宏观经济概况分析 山东省2011年全省实现GDP45429亿元，全省实现国地税收入6295亿元，年末金融机构存款余额46345亿元，其中： 排名 城市 2011年GDP 2011人均GDP 2011年末存款 1 青岛市 6615亿元 75780元 8636亿元 2 烟台市 4906亿元 70402元 4379亿元 3 济南市 4406亿元 64611元 8276亿元 4 潍坊市 3541亿元 39604元 3707亿元 5 淄博市 3280亿元 72406元 2725亿元 6 济宁市 2896亿元 34901元 2612亿元 7 临沂市 2770亿元 26892元 2498亿元 8 东营市 2676亿元 130882元 1904亿元 9 泰安市 2304亿元 45082元 1564亿元 10 威海市 2110亿元 78679元 1778亿元 11 德州市 1950亿元 35009元 1420亿元 12 聊城市 1905亿元 32902元 1358亿元 13 滨州市 1817亿元 47466元 1301亿元 14 枣庄市 1561亿元 41823元 972亿元 15 菏泽市 1475亿元 17370元 1323亿元 16 日照市 1214亿元 43929元 1148亿元 17 莱芜市 611 亿元 73308元 605亿元 从上表可以看出，2011年济南GDP实现4406亿元，全省第三；而其2011年末存款达到8276亿元，更是高居全省第二。根据商业发展规律，城市人均GDP达到1000—2000美元时，大卖场开始出现；人均GDP达到2000—4000美元时，专业市场开始出现；人均GDP达到4000美元以上时，消费者更加关注餐饮，休闲娱乐方面的体验，城市商业发展模式转向以购物为主导。据有关资料显示，2005年至今，济南年均GDP增长超过14%，发展较快，适合房地产市场投资。 2011年济南市人均可支配收入全省第一，具体情况见下表： 城市排名 人均可支配收入 1 济南 25321元 2 青岛 249