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房地产营销策划心得 房地产营销策划是在对房地产项目内外部环境予以准确分析， 并有效 运用经营资源的基础上，对一定时间内营销活动的行为方针、目标、 战略以及实施方案进行设计和谋划。 房地产营销的实质是以消费者对 产品的需求为起点和核心、 终止房地产产品售后服务的全程营销， 而 不是销售，是顾客、代理商、设计师、按揭银行、物业管理方等角度 的多赢，而不是开发商自己的单赢。总之，房地产营销是一种人文化 营销。 虽然我们此次的房地产营销策划是属于模拟的策划， 但我们也必须要 把握好房地产营销策划的内涵，包括以下几个方面： 1）营销策划是一种创新行为，要创新，就要把创意贯穿于营销策划 的过程之中，创意成功与否是营销策划的灵魂关键之所在。 2）房地产营销策划是一个整体的方案，需要我们整组人员的强力配 合，虽各自负责不同的版块， 但需要组员之间良好的沟通以及资料的 整合与评定。 3）房地产营销策划是一种全程开发中贯穿市场意识的行为方式。也 就是说要结合市场，对楼盘的购买群体，消费层次、房型、价格定位 进行决策。 4 ）房地产营销策划是连接产前产后市场的一座桥梁，是使营销过程 顺利进行的创新思维，完成的是导演功能。 5）房地产营销策划是对营销方案的构思、实施到评价的规范程序和 科学方法。其根本不是一本洋洋洒洒的策划方案文本， 不是闭门造车， 而是要体现市场的要求，体现物业特征、市场特性、顾客的消费习惯 以及市场发展的要求。 6）房地产营销策划是一个系统工程。 （一）市场状况分析 要了解整个市场规模的大小以及敌我对比的情 况，市场状况分析必须包含下列 13 项内容： （1）整个产品在当前市场的规模。 （2）竞争品牌的销售量与销售额的比较分析。 （3）竞争品牌市场占有率的比较分析。 （4 ）消费者群体的年龄、性别、职业、学历、收入、家庭结构之市 场目标分析。 （5）各竞争品牌产品优缺点的比较分析。 （6）各竞争品牌市场区域与产品定位的比较分析。 （7）各竞争品牌广告费用与广告表现的比较分析。 （8）各竞争品牌促销活动的比较分析。 （9）各竞争品牌公关活动的比较分析。 （10）竞争品牌订价策略的比较分析。 （11）竞争品牌销售渠道的比较分析。 （12）公司近年产品的财务损益分析。 （13）公司产品的优劣与竞争品牌之间的优劣对比分析。 讲究的是各 组成员之间的协作与沟通， 房地产营销策划讲求的是一个创新性， 真 实性，要求我们进行实地调查，对所获得的资料进行整合加工，对其 进行分析，把握整个宏观市场与微观市场。 （二）策划重心须以人为本 在过往的房地产项目营销策划过程中， 较为成功的其一经验在于以人 为本，能打动人心。发展商在其项目规划及策划的计算中须奉行 “客 户第一 ”的宗旨，包括根据人们及其聚体机成企业的需要设计商房的 布局及配套，根据人们的爱好去设计大楼外观及包装卖点。 三）精确掌握营销策略操控 在商品房营销过案中， 对全盘的把握十分重要， 开盘既有先卖好 房“力争口碑”的做法，也有先卖差房“留前卫后”的个案，重要的 是要始终吊住客户的胃口， 使之兴趣不减。 营销操控中的手段， 包括： 先卖哪栋、后卖哪栋；先卖哪层，后卖哪层；何时降价，何时涨价； 何时广告集中大版面显示雷霆万钧之势，既有上气，还有下气；何时 钓着小版面， 春雨绵绵， 润物无声； 何时标奇立异， 再创引另一潮头， 然后，连续广告刺激，兴奋点不断 ,, ，这都需要具有创意的营销策 略和准确的事业预见性。 成功的销售策划顾问代理往往能发挥事业资 源，精确统筹掌握营销节奏，随机应变，智高一筹。 四）要尽快的能够回笼资金 资金