商业项目操作攻略.pptxVIP

商业项目操作完全攻略2005年4月中原发展商客 户CentaPro商业项目操作完全攻略 我们可以做什么? 我们的优势在哪里?认清我们的角色,我们的位置,在商业项目的操作中无可代替.CentaPro商业项目操作完全攻略商业中的四角关系环环相扣互相促进互相制约CentaPro商业项目操作完全攻略 利益最大化树立品牌 带动住宅销售发展商代理商专业的商业 投资 顾问商业项目成功之要素开发战略市场调研项目定位规划设计硬件设施招商及销售策略项目包装及推广项目后期经营管理CentaPro商业项目操作完全攻略CentaPro商业项目操作完全攻略第一阶段 项目开发战略政府相关政策法规分析2.发展趋势研究3.开发战略分析4.项目竞争需求分析（拍卖拿地、公开交易、税率上调、国家宏观调控......）CentaPro商业项目操作完全攻略第一阶段 项目开发战略1、研究政府政策法规；2、宏观经济走势；3、地区商业地产及配套规划；4、发展商各项开发能力评估；5、资本运作能力评估；6、项目管理能力评估；7、投资收益分析；8、开发战略的形成。 （由发展商独立或与专业代理公司共成。）CentaPro商业项目操作完全攻略第二阶段市场调研 中国零售市场分析 中国消费市场分析 区域市场调研 相关行业发展研究 项目环境条件分析 初步发展模式规划案例分析：关于华南mall CentaPro商业项目操作完全攻略第二阶段了解华南MALL100km范围内消费者对华南MALL的接受程度，明确华南MALL的商圈范围，正确划定华南MALL的经常性商圈、基本性商圈和旅游性商圈的范围;收集华南MALL商圈内相关的城市社会经济发展指标、居民经济消费指标和其他经济指标，预测华南MALL未来吸引的人流量及其消费能量，分析市场对华南MALL的支撑力和承载力；全面评估和分析华南MALL商圈范围内的竞争环境，统计和分析华南MALL商圈范围内潜在竞争对手及竞争力，明确未来几年可能出现的对手及相关信息；了解华南MALL商圈范围内的政策环境，分析各地政府对发展shopping mall这种商业业态的态度和政策支持情况；调研目标CentaPro商业项目操作完全攻略第三阶段项目商圈确定商圈需求调查分析商圈供给调查分析商圈竞争态势评估项目定位项目经营发展战略 商业地产，被称之为选址的地产。 项目定位经济环境？辐射地区？人 流 量？人口规模？商家享受消费什么？收入水平？消费多少？消费能力？赚钱消费者需要什么？生活习惯？服务需求？配套需求？入驻条件？消费期望？CentaPro商业项目操作完全攻略调研背景关于华南 MALL 发展商计划有组织进行相关的市场调研，以求确定华南MALL商圈范围，明确商圈范围内消费者的消费能力和消费行为偏好、商业业态状况等方面信息，了解消费者和商家对华南MALL的接受程度，预测华南MALL未来的人流量及消费能量，为华南MALL的市场策划活动及为将要进入的各类商家提供相关的市场背景信息服务 CentaPro商业项目操作完全攻略第四阶段 项目规划关键词： 硬件的可塑性 主力商家 好色的消费者 人性化的设计 建筑，是凝固的音乐华南mall旧金山区CentaPro商业项目操作完全攻略第四阶段 主力商家的要求 家乐福、沃而玛、麦德隆、 OBI。。。 外部交通设计 人流导向、车流导向、停车场。。。 商业平面设计 各业态空间布局、各业种所需面 积。。。 其他配套设施、物业管理。。。 项目规划 项目规划设计建议 项目建筑设计建议 商业配套设计建议CentaPro商业项目操作完全攻略第四阶段陆上交通系统 项目规划水上交通系统娱乐流线系统购物流线系统立体交通系统CentaPro商业项目操作完全攻略第四阶段 体 验 式 消 费 艺 术 特 色 环 境 氛 围一、形成关注中心二、唤起审美愉悦三、调动求知兴趣四、引发品牌理解五、激发购买动机视 觉 营 销案例：关于“MM”巧克力香槟广场CentaPro商业项目操作完全攻略第五阶段商业发展史招商及销售策略 自由市场 独立街铺　 小型便利店　　综合百货（购物广场) 超市--专业连锁机构 大型仓储式购物中心 Shopping MallCentaPro商业项目操作完全攻略第五阶段　直接销售 带租约销售 返租 产权式销售 回购销 售 方 式 详 解各种方式的利弊分析CentaPro商业项目操作完全攻略 直接销售 利：发展商无负担 弊：销售难度较大、售价相对偏低 第五阶段销 售 方 式 详 解带租约销售利: 发展商易于销售、有利于建立 投资者的信心弊: 发展商需额外付出较多的辅助 工作或资金、风险。 CentaPro商业项目操作完全攻略第五阶段返租利：减低投资者风险、发展商资金迅 速回笼弊：业主在返租其间去经营权、返租 期相对较短，对投资者吸引力不大销