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《建筑专业设计优化要点》 建筑专业做为龙头专业在成本控制所占权重也比较大，在方案阶 段就介入成本控制的理念，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。 施工图阶段选用好的经济的工程做法，选用经济型材料等方面可以极 大降低成本。图纸出完后加入图审优化步骤，可进一步控制成本。总 之在建筑设计阶段应加强全过程控制，在不影响品质前提下从各个方 面，各个角度节约成本。 一、?方案设计 1、?选择好的设计团队，深入理解规范内涵，全面理解规范，避 免对规范了解不全面而造成的不必要浪费。 2、?确定建筑方案时，要尽可能从结构方面考虑建造成本，尽可 能减少建筑专业的不合理布置带来的结构成本的增加。同时兼顾结构 类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度，不宜选择不 规则的建筑方案。 3、?单体及户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公 建外，不宜选择体型过分复杂的单体；高层条式住宅的体形系数一般 不超过?0.35，高层点式住宅的体形系数一般不超过?0.40，符合产品定 位要求。 63 二、?地下公共部位 1、?地下车库设计时首先进行停车区布置，设计时应安排车道两 边停车，允许少量单边停车，避免车道边无停车位；不应设计 双层地下车库，如果一层地下车库车位不能满足规划指标要求， 可以加大车库层高，设计双层机械停车库；推迟机械车位配置 时间：待入住率大于?40%后再配置，以减少资金投入；设备用 房及楼梯宜集中布置在角落；独立式地下单层车库(非人防地 下车库)的单车面积宜控制在?30~35㎡以内。 2、?地下车库净高设计标准中低档为?2.3?米；高档为?2.5?米。 3、?地下车库通道宽度按照?6?米设计。 4、?人防工程要平战结合，兼顾平时作为汽车库使用，并且尽可 能提高利用率。规划设计时，尽可能推迟人防工程建设时间，考虑尽 量推后建设。 5、?地下室建筑方案设计时，尽可能用剪刀梯等设计手法，减少 人防地下室、地下车库的独立疏散出口数量，可以降低造价，提升景 观品质。剪刀梯与防火分区关系示意图： 64 6、?中低档楼盘地下室下沉式庭院进深一般不少于?3?米。高档楼 盘地下室下沉式庭院进深一般不少于?3.5?米。别墅项目不小于?4?米。 负一层窗采光井进深为?1-1.2?米，并且做好防雨、排水措施。 三、?地上公共部位 65 价格区间 首层 层高 标准层 层高 首层单元 大堂层高 普 通 住 宅 6000?元/m2以下 3.15m 2.9m ≥4m 6000?—10000 元/?m2 3.15m 3.0m ≥4m 10000—1500 元/?m2 3.3m 3～3.15m ≥4m 15000?元/?m2以上 3.3m 3～3.15m ≥4.5m 叠加别 墅 10000—15000 元/?m2 3.5m 3.3m ≥4m 15000?元/?m2以上 3.5m 3.3m ≥4m 独栋联 排别墅 10000—15000 元/?m2 3.6m 3.3m ---------------- -- 15000?元/?m2以上 4m 3.3m ---------------- --- 1、 在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，选择合适 的层高；层高每增加?0.1m?造价增加该层造价的?3~5%。 首层、标准层、首层单元大堂的层高标准：2、 首层、标准层、首层单元大堂的层高标准： 2、?? 提高产品附加值，花小钱博大钱：建筑室内外高差?900；地下 户型。保证一层正负零高于景观覆土标高?500-800。同时负一层可以 通过采光井开窗，享受阳光，提高地下一层品质。 66 首层单元入口大堂面积要求 （m2） 地下大堂面积要求（m2） 11?层以 下 12~18?层 19?层以 上 11?层以 下 12~18?层 19?层以 上 10~20 20~25 25~30 10 15 20 3、 若当地政府规定允许，可先设计成挑空大堂，验收结束后再封 堵装修，避免计入公摊，避免算容积率。地下大堂的面积减少?5?平方 米，控制成本。 67 层数 多层洋 房 7~11?层 11~18 18?层以上 得房率 ≥87% ≥87% ≥84% ≥80% 体详细下表，当设计有创意，并有新卖点的房型，得房率可适当放开。68 体详细下表，当设计有创意，并有新卖点的房型，得房率可适当放开。 68 4、 单体得房率：提高产品得房率，减少浪费空间，控制成本。具 5、 公共走道宽度设计标准?1.3?米，尽量减少公摊面积。规范进户 门规格：宽度?1.1?米以下门高为?2.2?米；1.2?米以上的门高为?2.4?米； 同一单元进户门要统一高度。 6、 目标售价中低档楼盘取消大电梯，降低成本。高档楼盘一单元 两户的大平层，并且电梯直接到户的户型，两部电梯可以都为大电梯； 多层洋房设置无机房电梯。