孝感秦龙凤凰城营销策划定位方案.pptxVIP

市场调研城市发展政府支持产业资源市场空间区域竞争企业资源产品定位营销模式构建项目的发展战略资源整合资本资源整合政府资源整合项目资源整合目录CONTENTS壹 项目定位贰项目营销策略叁项目市场分晰肆项目推广思路伍 VI表现建议壹项目定位Project positioningA、项目整体定位B、项目功能定位C、项目目标D、市场定位产品核心形象项目总体规划理念区位优势项目整体定位新区核心·科技功能型·零公摊社区中心新区市政购物娱乐酒店居住项目功能定位 坐拥未来新区政经中心；便利的大环境配套；便利的8+1城市圈交通；集生活消费、餐饮娱乐、休闲健身、酒店居住于一体，全程式优质服务的功能化、科技化理想人居。城际交通目标孝感新区·标杆式科技功能人居一个坐拥未来政经中心、未来配套完备的 成长型中心盘一个享有城际交通、与8+1核心相联的 出将入相府邸一个科技创新、以人为本的 体验型功能平台一个顺应发展、充满时尚气息和新兴活力的 未来城市中心休闲社区一个运用独特营销模式、策划经典、必将引起轰动的 市场标杆 业界关注之地贰项目营销策略Project marketing strategy A、环境分析B、营销目标C、营销策略D、策略核心营销环境分析政策面不断收紧，调控浪潮未尽；年初至今，市场观望氛围浓郁市场放量未见缩小，宏观开发总量持续上扬；针对刚需为主的市场争夺激烈区域放量增长；且与临近楼盘在产品上相似度高，形象区分存在难度舆论所营造的开发商形象欠佳；越来越多的地产广告难以为受众所信服想要让项目销售大好、快速回笼资金，以上问题必需得到解决营销目标使项目推出后，成为市场视线第一梯队中的核心实现产品的快速去化，快速回笼资金通过本案的营销策划运作为项目品牌与开发商企业品牌建立一定的市场影响力打造市场认可度培养企业品牌的跟随型客户群体制造项目在市场上的轰动效应在营销模式和核心卖点上使市场竞品短期内无法复制树立形象制造轰动尊重定位采用“零公摊”销售模式，利用消费者心理及社会舆论，营造开发企业诚信经营的社会形象。并以独特的销售模式，引发市场轰动以实事求是为根本,充分尊重项目定位,保障后期推售、价格、推广等策略趋向合理性以直观诉求型的主推广语、定位语释放项目核心卖点及营销亮点。迅速建立市场形象认知度。整体销售思路销售总体策略 不鸣则以：前期针对“零公摊”销售模式制定完备的相关计划 严格保密。确保统一释放时的蓄能效果。 一鸣惊人：从前期诉求开始就直接以营销方式为重心，随后穿 插项目产品卖点，力求短期内建立清晰明确的项目市场形象。这是一场奇袭战 项目销售之前就要准备充分一旦准备不足 将影响整个战役的成败！ 逐步推进：在营销策略上，配合销售进度，保持主动式销 售，以饥饿营销的方式，达到快速销售。以中档价格入市， 按阶段分区域推出 ，快打快销,稳步拉升价格，使资金快速 回笼。销售策略逐栋推售认筹、解筹选房、开盘多次探晰市场心理价格逐步拉升项目阶段推售价格基于市场、项目环境、自身定位，建议项目销售模式采用返租约销售+直接销售推售策略推售模式优劣对比分析销售模式优势适用范围低开高走发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，压低市场接受压力；随时保有价值拉升空间，便于价格策略的灵活多变性，对预期目标具有可控性。项目及企业品牌尚待建立，市场竞争激烈，未来市场动向存在未知因素。适用于大多数地产项目高开高走通过高价位，极端的树立项目档次与品质形象。对于客群的区别明显，容易以高价位，制造市场口碑。 据有良好企业认知度的项目，针对小众客户的特殊物业形态项目。 价格调研分析项目开发商位置所在区域体量物业形态主力户型均价备注定价推导（权重比较法）项目及权重本项目住宅均价(元/㎡)P15000120001400017000商铺(元/㎡)P　5750　8000　　权重（%）W805105项目权重(%)评定评定评定评定评定得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分得分加权得分整体区位20商业氛围20人流量12交通状况12主力店11发展商实力6升职潜力6营销策划5规模主题5停车位数量3合计(Q)100根据可比项目销售价格，通过市场比较法，得出项目市场参考价格，如下表：项目定价根据公式P=Q(本）×（P1 ×W1/Q1+P2 ×W2/Q2+P3 ×W3/Q3+P4 ×W4/Q4）得出P（商铺）= 元/㎡P（住宅）= 元/㎡商铺销售均价：元/㎡ 由于临街地段位置不一，价格浮动区间为— 元/㎡住宅销售均价：元/㎡ 由于商铺具体位置不一，价格浮动区间为— 元/㎡策略核心核心的意义——也许，只需要六度消费者信任度项目认知度业界的高度名利双收销售的火爆程度企业品牌知