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房地产基础知识1、房地产 土地及地上建筑物及附着物以及所拥有的权益的总称。 房地产是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。1、房地产按用途（功能）划分居住房地产市场：普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场等非居住房地产市场：写字楼市场、商铺市场、工业用房市场等按档次划分——高档房地产市场如甲级、乙级写字楼市场——中档房地产市场——低档房地产市场按区域范围划分整体房地产市场如全国房地产市场、某城市房地产市场区域房地产市场市区房地产市场、郊区房地产市场。1、房地产按交易方式划分（具有使用与投资的双重性）——房地产使用市场——房地产投资市场（自用、出租、消极性保值、积极转手）按流转次数划分一级市场（具体为土地使用权出让市场）二级市场（具体为新开发的商品房的初次交易市场）三级市场（具体为新开发的商品房、经济适用住房、已购公有住房等的再次交易市场）1、房地产房地产市场周期上升期、高峰期、衰退期、低谷期房地产需求一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。决定房地产需求量的因素：主要有＿＿该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；相关房地产的价格水平；消费者偏好；消费者对未来的预期。房地产供给开发商或拥有者愿意供给，二是开发商或拥有者有能力供给。决定房地产供给量的因素：主要有＿＿该种房地产的价格水平；该种房地产的开发成本；该种房地产的开发技术水平；开发商对未来的预期。2、房地产业 从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。3、房屋 法律意义上的“房屋”一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。但根据一些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。4、建筑平面图平面形式：平层（平面）、跃式、顶层复式、别墅朝向：东南、西南、东北、西北、正南、 正北、正东、正西平面尺寸：米、平方米、平方口尺、坪内部间隔：入户门的位置、阳台、窗、洗手间、厨房材料及室内装修表等5、建筑立面图建筑外观和装修，标高，立面尺寸，窗台，阳台，檐口及艺术处理。6、建筑刨面图建筑外观和装修，标高，立面尺寸，窗台，阳台，檐口及艺术处理。住宅层高：2.6~3米写字楼：3米厂房及商铺：3.5（考虑梁高、空调、消防等管线）7、容积率 指建筑用地中建筑面积与基地总用地面积之比。容积率实际于城市规划管理秩序要，为改善城市居住环境条件，为控制人口密度和产业密度，即控制土地使用强度等而提出的一个限制指标。容积率越高，则意味着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。容积率=总建筑面积÷建设用地面积①???容积率1别墅（独户、联排、叠层）②???容积率1~2.4多层③???容积率2.5~4小高层④???容积率4高层。计算题：某地块占地232亩，建筑面积26万平方米。问：容积率为多少？8、商品房建筑面积 由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。9、套内建筑面积、套内房屋使用面积 套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 套内房屋使用面积指套内房屋使用空间的面积，不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。10、绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。11、建筑密度、建筑高度 建筑密度即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 建筑高度指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定：烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。 楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20％，且高度不超过四米的，不计入建筑高度。 建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。12、户型比 指各种户型在总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。13、开间、进深 开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。 进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。14、层高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高，净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 15、跃层、复式、错层 跃层指一套居住单位占有二层