商铺推广方案二稿.docxVIP

阳?光?新?城?商?铺?推?广?方?案 一、阳光新城商铺?SWOT?分析 优势?S： A 地段：地处老城区与袁州区新城发展交接地带——中山东路，在人气汇集上有着先 天优越条件。御景东方、中山佳苑、翠堤湾等几个小区汇聚了一定具有相关消费能力的居 民。 B 周边环境：第七小学、市第五中学、妇幼保健医院、宜春市第二人民医院等，带来 充足人气。 C 交通：3?路、4?路、12?路等双向行驶公交；北起秀江东路与芦洲大道交汇的“芦洲大 桥”的落成；起于明月南路北端，与明月大道相连的“明月立交桥”的兴建。带来完善交 通配套，带动南北人流，为商业发展带来契机。 D 政策：市火车站东迁，项目所在区域必将会成为人流聚散地，对于第三产业的发展 提供有利条件，该区域未来必定成为市新兴综合性城市商务区。 （2）劣势?W： A、地段：目前本项目区域的经济不强，区域居民经济消费水平能力相对较弱，购买 力相对不高，这就在一定程度上限制了商业发展。 B、对于政府采取的一切政策发展项目（袁州区政府、火车站、明月立交桥），工程周 期长，在筹建期间商机偏弱，成为投资者最大的顾虑。 C、目前地段稍显偏僻，公路较窄，灰尘较多，不利于商业的发展。 （3）机会?O： A、位于中山东路的品质商铺稀缺，区域商业发展还不完善，第三产业（休闲服务）在 此有很大的发展空间。 B、当地尚无极具特色的商家，可以引进一些特色项目，引起目标消费人群的兴趣。 C、袁州区政府的发展方向，市经济的重点发展地段，各类交通配套设施日趋完善，极 便利的拉动本区域的商业发展。 d、随着东门的不断发展区域客户源将会更加充足，商铺置业风险极小，物业几乎不可 能贬值，也比较容易转手。 （4）威胁?T： A、目前经济欠佳，该区域发展，最大的依托是政府政策的发展，但是各类发展项目周期 长。 B、周边商铺月租普遍?300-500?元，空缺商铺多。 C、政府不断出台各种措施抑制房价，房产市场变幻莫测，投资者的投资信心在逐渐降低。 二、商铺价格定位： 1、?2011?年宜春楼盘商铺销售市场调查表 2、?目前商铺基本情况分析： 商铺户型：单层 数量：28?间，其中?1#、3#有?20?间，2#有?8?间，面宽?3.2—4.2?米，进深?6.8—11.5?米。 来访客户数量：3-4?个 客户来源：小区业主 客户反馈：地段太偏，客户源少，能接受的价格?5000—6000?元 问题：小区周边店铺月租金普遍?300-500?元，还有很多店铺空缺 3、?商铺定价：?最低?5600?元/㎡，最高?6000?元/㎡ 价格定位依据： 1）?该区域目前经济发展滞后，商铺的竞争力弱，投资者的发展方向受限。根据对宜 春各大楼盘商铺的调查分析，各商铺目前的新开商业主要还是以投资客租赁为主，大多为 社区配套性商业。 2）?地段、人气决定商铺价格，宜人花府、中央公馆、丽景滨江商铺价格偏高，其它地 段较弱的楼盘相对来说低很多。 3）?阳光新城目前周边客户不够充足，自小区面市以来，有意向咨询者只有?3-4?位，市 民对于本区域的投资意向弱。 4）项目虽目前各方面条件较弱，根据?SWOT?分析，前景是可观的，人气渐旺，有利于 拉动区域商业发展。 4、?投资回报分析： 1）以?5600?元/㎡，土地使用权?40?年为依据，21.76㎡的商铺总价?121856?元，按月租金 400?元为准，年投资回报率?3.9%，?25.38?年可以回收成本。 2）以?6000?元/㎡，土地使用权?40?年为依据，51.48㎡的商铺总价?308880?元，按月租 500?元为准，年投资回报率?1.9%，51.48?年回收成本。 但目前随着通货膨胀的加剧，置业保值的意识加强，二套房首付比例的提高，对商业地 指????标 租金 收入 返租 压力 招商 难度 销售 影响 定????位 相关性 经营 条件 经营 风险 方 案 A 低 大 较易 利好 很好 要求高 小 B 高 小 较难 一般 一般 一般要 求 大 产的发展有着很好的促进作用。 三、商铺推广策略： 1、目前存在的销售问题： 本项目共有?28?间商铺，以单层商铺为主，如需及时销售需要有统一的业态规划、业态 控制来促进我们的销售活动；发展、搞活中山东路的商业，通过招商是最好的解决方式， 同时也可以提高本项目的商业氛围，提升商铺的价值。 2、?招商模式： 方案?A：整体出租，仅引进独立的经营管理品牌 方案?B：散租，引进小商家，自己成立管理公司 方案阐述： 在?A、B?两个方案中，由于招商直接因素参与方式的不同，首先会影响各因素利益所 得和相互均衡关系，然后会影响商场的后续操作和整个商场的市场形象，从招商行为所产 生的各种关系中可取用如下指标进行方案的评估。 C11方案质量指标：租金收入：项目招商时产生的租金收益，其具体数据见