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第八章 投资性房地产第一节 投资性房地产概述一、投资性房地产的性质1. 投资性房地产的定义？2. 投资性房地产、自用房地产和作为存货的房地 产的区别？3. 企业使用投资性房地产的主要方式？4. 企业使用投资性房地产获取收益的实质？一、投资性房地产的性质 投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。（目的）赚取租金资本增值出租日常活动及相关其他业务收入一、投资性房地产的性质【例题】投资性房地产收到的租金收入填列入企业现金流量表中的项目为？解析：填入经营活动产生的现金流量中“收到其他与经营活动有关的现金”。土地使用权建筑物二、投资性房地产的范围已出租二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目 1. 已出租的土地使用权 2. 持有并准备增值后转让的土地使用权 3. 已出租的建筑物（二）不属于投资性房地产的项目 1. 自用房地产 2. 作为存货的房地产二、投资性房地产的范围二级市场一级市场1. 已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权。租赁方式 企业取得的土地使用权包括在一级市场以交纳土地出让金方式取得的土地使用权，也包括在二级市场上接受其他单位转让取得的土地使用权。（ ）二、投资性房地产的范围1. 已出租的土地使用权以经营租赁方式出租土地使用权以经营租赁方式出租同一土地使用权C公司A公司B公司请问B公司能否确认拥有土地使用权？ 承租人将以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。二、投资性房地产的范围2. 持有并准备增值后转让的土地使用权3. 已出租的建筑物 【例题】甲公司为从事房地产开发业务的企业，2011年3月31日，甲公司董事会就其开发的一栋写字楼的第一层商铺不再出售改用作出租形成了书面决议。2011年5月31日，甲公司与乙企业签订了租赁协议，租赁期开始日为2011年6月30日，租赁期2年。该商铺的账面余额为5 500万元，未计提存货跌价准备，预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。 问题：甲公司确认投资性房地产的时点为？ 答案：2011年3月31日。二、投资性房地产的范围 自用房地产的特征是服务于企业自身的生产经营活动，其价值将随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中，通过销售产品或提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。1. 企业用于自身生产经营的厂房和办公楼2. 企业拥有并自行经营的旅馆或饭店二、投资性房地产的范围 【例题】甲房地产开发商2012年2月，以出让方式取得一宗土地使用权，支付价款30 000万元，预计使用年限为70年，准备持有待增值后转让。至2012年12月仍持有，公允价值为40 000万元。则该开发商取得的土地使用权应确认为哪类资产？二、投资性房地产的范围投资性房地产A 已出租的土地使用权B 企业以经营租赁方式租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权非投资性房地产C 持有并准备增值后转让的土地使用权D 按照国家规定认定的闲置土地三、投资性房地产的确认条件（一）与该投资性房地产有关的经济利益很可 能流入企业；（二）该投资性房地产的成本能够可靠计量。四、投资性房地产的后续计量模式√同一企业能否同时采用两种后续计量模式？同一企业两种后续计量模式能否互换？二、投资性房地产的范围项目内容属于投资性房地产的项目（1）已出租的土地使用权（2）持有并准备增值后转让的土地使用权（3）已出租的建筑物不属于投资性房地产的项目（1）自用房地产（2）作为存货的房地产（3）企业以经营租赁方式租入再转租给其他单位或个人的建筑物或土地使用权（4）按照国家规定认定的闲置土地需要根据具体情况判断的项目（1）部分用于赚取租金或资本增值，部分自用的房地产（2）出租且提供辅助服务的建筑物第二节 投资性房地产的初始计量成本（无论采用哪种后续计量模式）达到预定可使用状态取得 购买价款、土地开发费、建筑安装成本、借款费用 自行建造外购一、外购的投资性房地产 企业外购房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。投资性房地产投资性房地产-公允价值变动投资性房地产-成本二、自行建造的投资性房地产 企业自行建造的房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。投资性房地产-在建二、自行建造的投资性房地产 【例题】2013年1月1日甲公司经董事会批准购入一栋烂尾楼，购入后并准备继续建造，检查后对外出租。2月1日实际支付价款10 000万元（不考虑土地使用权），当日办理