宅基地“三权分置”的权能困境与实现.docVIP

.. .. .. .专业资料. 宅基地“三权分置”的权能困境与实现 摘 要：宅基地“三权分置”既要从理论上厘清所有权、资格权和使用权权能边界、内涵及相互关系, 也要从实践中探索各项权能的实现机制。宅基地“三权分置”面临着所有权主体虚置和处分权缺失、资格权界定和退出机制不健全、使用权流转范围受限等权能困境。落实所有权需要实现所有权主体一元化和所有权主体法律化, 还权赋能、给予所有权主体一定的处分权;稳定资格权需要严格界定资格权的取得范围, 探索宅基地资格权有偿退出机制;放活使用权应该允许宅基地使用权在单个“农民集体”和多个“农民集体”内部流转、租赁和入股, 允许农民在宅基地上建房自住或营商, 探索闲置宅基地直接入市的实现机制和风险防范机制。一、引言长期以来, 中国农村居民的宅基地具有保障农民基本居住需求和维护农村社会稳定的功能。随着工业化和城市化的发展, 一方面, 大量农村居民进城务工, 甚至部分农村居民落户城市后农村出现了大量闲置宅基地和农房, 造成了资源浪费;同时农民市民化过程中也缺乏相应的制度安排保障其宅基地和农房财产权的实现。另一方面, 城市化过程中对土地要素的需求越来越大, 城市国有土地供给已经出现了瓶颈。要解决这一矛盾, 就需要改革现行的宅基地产权制度。宅基地产权制度改革是提高土地要素配置效率、解放和发展农村生产力、解决“三农”问题的重要制度变迁。当前, 宅基地改革的方向是“三权分置”。2018年1月15日, 国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示, 中国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”1。紧接着, 2018年中央“一号文件”提出“适度放活宅基地和农民房屋使用权”。这标志着宅基地“三权分置”改革迈出了关键性步伐。宅基地“三权分置”是一项重大理论和实践创新。从理论上讲, 宅基地“三权分置”丰富和发展了新时代农地“三权分置”改革的理论内涵。从实践意义讲, 宅基地“三权分置”, 有利于赋予农民更多的土地财产权利, 进一步拓宽其财产性收入渠道;有利于农民工进城工作和落户, 加快农民工市民化的进程;有利于盘活农村闲置的土地资源, 增加实现乡村振兴战略和工业化、城市化所需要的建设用地资源;有利于增加城市土地供给数量, 进一步遏制城市房价过快上涨。农村土地“三权分置”改革最初涉及到的是承包地“三权分置”改革 (孔祥智, 2017;黄祖辉, 2017;尹成杰, 2017) 。随着实践发展, 宅基地“三权分置”改革也被提上日程 (郭晓鸣, 2013;刘守英, 2017) 。在中国, 宅基地对于农村居民来说具有特殊性, 因为其承载着农民的生活居住、风险保障、归属承继、支持生产、情感寄托及资本化等多重功能 (龚宏龄, 2017) 。但是, 随着工业化、城镇化的推进, 农村宅基地的基本居住保障性功能正在弱化 (张克俊等, 2017) 。在农民市民化过程中, 如何正确处置农民的宅基地, 关系到农民的切身利益、基本权利和获得感 (朱启臻, 2018) 。当前, 宅基地问题研究主要涉及以下四个方面:一是宅基地退出和补偿标准问题, 即农民在市民化过程中退出宅基地时如何实现其土地和房屋财产权利 (付文凤等, 2018) 。宅基地退出关系到农民土地财产权的实现问题, 这会受到政府意愿、退出制度安排、农民收入、退出意愿和市民化成本等多种因素影响 (吴远来等, 2014;叶兴庆等, 2017;庄开明等, 2017;周文, 2017) 。二是宅基地“三权分置”的实现问题 (袁铖, 2010;董祚继, 2017) 。宅基地“三权分置”需要通过相关制度设计落实农民集体所有权、保障农民资格权和放活使用权 (张占仓, 2017) , 同时需要打破城乡资源流动的障碍 (郑风田, 2017) 。宅基地“三权分置”改革关键是要放活使用权和流转使用权。宅基地使用权流转会受到收入结构、是否在城市购买商品房和对相关法律熟悉度等影响 (钱龙等, 2016) 。目前, 宅基地使用权流转模式主要有产权转让模式、收益转化模式、土地入市模式和转换入市模式等 (顾龙友, 2018) , 宅基地的置换模式主要有置换宅基地模式、置换小产权房模式和置换商品房模式等 (上官彩霞等, 2017) 。这些模式都丰富了宅基地“三权分置”的实践内涵。三是探索宅基地的用途管制和有偿使用制度 (陈小君等, 2010;孔祥智, 2016) 。放活宅基地使用权, 并不是要改变宅基地的用途, 而是允许其在合法范围内实现权利价值。四是构建共享型的收益分配机制 (杨璐璐, 2017;杨丽霞等, 2018) 。宅基地“三权分置”涉及到了所有权人、资格权人和使用权人, 因此在发生宅基地增值收益后如何在不同权利人之间合理分配也是非常值得