二手房屋交易应做到三查三审.docVIP

PAGE 第 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 4 页 二手房屋交易应做到三查三审 二手房屋本身情况复杂，各种因素参杂其中，有房屋类型的因素，有正在租赁的因素，有价格的因素等等。不同的个案有不同的表现形式，也潜藏着不同的风险。稍有不慎，不仅交易不成功，还可能造成损失，得不偿失。 房屋价格高位运行，购买房屋不是件小事，小半生的辛苦可能就为一套房屋。所以在购买房屋，特别是个人之间交易的二手房屋时，要有风险意识，做到识别风险，防控风险，之后再进行交易，这样才能买的放心，住的安心。 虽然二手房情况复杂，但也不是全无章法可依。对于不同类型的法律风险，防范风险的措施有一些共同之处。在购买二手房之前做到三查三审，识别和防控风险，保护自己的合法权益。 三查就是查看房屋权属信息、售房人信息以及房屋实际状况 一查，房屋权属信息。要求出售人提供所购房屋的房产证原件（目前，大多数地方已经变更为不动产权利证书），主要查看证件上载明的抵押登记信息，房屋产权性质，房屋所有情况，法院查封情况，以及房屋的面积等产权证上的信息。必要时可以要求售房人配合前往房屋登记管理部门查看登记信息。 二查，售房人信息。要求出售人提供身份证和户口本原件。主要查看售房人的年龄状况，婚姻状况，户口落户状况等。年龄状况与是否有处置的权能有关，婚姻状况涉及共有财产的处置问题，户口涉及户口迁移问题。必要时可以要求售房人配合前往派出所查看户籍信息。 三查，实地勘察房屋。主要看房屋实际居住情况，房屋是自住还是出租，房屋的结构有没有特别需要约定的情况（如提前改造），以及房屋费用的欠缴情况等。实地看房可以非常直观的了解所购房屋，心理也比较踏实。 查看时，还需进行审核，审核从三个方面着手。 三审就是审核房屋的权利状态，售房人的资格，依附在房屋上的事项 一审，房屋的权利状态。通过产权证书或者在房屋登记管理部门查看的登记信息，审核房屋所有人是谁，有没有其他共有人，房屋有没有抵押和法院查封，房屋的类型（如商品房，公租房，经济适用房）等情况。主要目的是审查影响办理过户登记的因素。 二审，售房人资格。通过身份证和户口本或者派出所查看的户籍信息，审核售房人有没有行使权利的资格和能力，是否是完全民事行为能力人。婚姻状况，由于婚内财产制度一般都是共有财产制，在已婚的情况下，即便产权登记是单独所有，也有可能是夫妻共同财产，处置房产须有其他共有人同意的书面材料。核对审查售房人是不是房屋所有人，不是房屋所有人的，有没有代理的权利等。主要目的是审查售房人的售房资格。 三审，依附在房屋上的事项。结合产权证书，售房人信息，实地看房，审查房屋所在地有没有登记的户口，交易后要求户口迁出的可操作性，一般购房人都有落户的需求，特别是学区房，落户是刚需。审查房屋是否出租和出租的时限，出租状态下承租人享有优先购买权和买卖后继续租赁权，根据实际情况妥善排除承租人的两项权利。审查房屋各项费用的清缴情况，不要承担额外的缴费义务。其他事项根据实际情况掌握了解。 三查和三审相互结合，全面掌握信息，综合分析法律风险。将交易的风险降到最低，进而达到买的放心，住的安心的目的。