上海宝山万d项目营销策划方案上半年55p.pptxVIP

上海宝山万达项目营销策划方案2012年上半年第一章 市场环境第二章 销售指标 第三章 营销策略第四章 阶段营销执行方案第一章市场环境一、近12个月市场核心数据供应成交面积（万平米）套数面积（万平米）套数金额（亿元）均价（元/平米）住宅840.5182286　607.25　57096　　124.7320539　商业　435　356.2928841　77.2421680　注：以上填写近12个月的合计数据二、近12个月住宅供求及价格走势三、近12个月商业供求及价格走势四、2012年区域办公市场预判 1、2011年北上海区域（宝山、闸北、杨浦）纯办公楼新增供应63万方，占全市比例为29%，宝山更为全市各区办公新增供应量第一；北上海三区同期成交量仅38万方，占全市比例为23%，供销比高达1.66：1。2、预计12年三区办公存量将超过170万方（包含11年库存100万方，12年预计新增70-75万方），竞争激烈。五、区域竞案状况中铁·中环时代广场市北高新园区核心位置，总建面约21万方，由7幢塔楼、开放的商业街区、主题广场和主题绿化公园组成，是集精装SOHO、LOFT、甲级办公、星级酒店、休闲娱乐于一体的综合体。2011年销售状况产品销售面积主力面积销售金额套数均价（元/平）精装SOHO2221平48-52平4840万元4321782LOFT4037平70-120平10253万元4025260纯办公57308平300-600平104189万计63567平119278万元207187642012年预计推盘情况办公：最后一栋写字楼共18套，1万平，整层销售，大客户已去化70%，其余自持 SOHO：共149套，库存50套左右。 LOFT：最后一栋LOFT预计12年推出，共122套，预测均价27000元/平米同济晶度 该项目位于虹口区逸仙路，为钢贸聚集中心。该项目由两栋写字楼，一个裙楼组成。总建筑面积90290平米。 办公楼毛坯交付，安装中央空调及电梯。一栋15层为“上海钢铁交易大厦”，另一栋18层的为“同济·晶度”；裙楼共5层，1层为出售型商业，2-5层为办公。2011年销售总结产品销售面积主力面积销售金额套数成交均价（元/平）纯办公19454平110-200 平58570万于区政府出资，整个15层写字楼及裙楼的40%归上海钢材市场，具有独有的行业聚集优势，且有钢贸仓储、信托服务、小额信贷等多方面软性服务12年销售产品为库存的79套，多为170平以上大面积办公。第二章年度销售指标 一、整盘货值序号统计业态决策文件指标截止到11年底库存量（含未推）（单价及销售额按实际情况测算）备注销售收入（万元）销售面积（㎡）销售价格（元/㎡）销售收入（万元）销售面积（㎡）销售价格（元/㎡）　合计345100 124150　/　160516 68817　/　　1 5号楼（公寓）21400 10000 21400 371 178 20862 　2 大商业外街124330 26450 47006 8398 1592 52766 　3城市商业街92002300400005553148237484　41.2号楼（大面积普通写字楼）1035304930021000931824334621497　53.4号楼（小面积普通写字楼）866403610024000530122222023858　三、年度销售指标分解单位：亿元认购签约回款入伙合计15.916 .318.8225号楼（公寓）0.040.040.122.56大商业外街0.750.753.3812.42城市商业街0.420.520.690.561.2号楼（大面积普通写字楼）9.409.408.613.04　3.4号楼（小面积普通写字楼）5.315.6363.42　四、11年库存状况5号楼 毛坯SOHO开盘：11年2月18日面积：10053平米套数：181套总销： 25562万元库存套数：3套库存面积：178平米库存额：371万元2号普通写字楼（大面积）开盘：11年9月30日面积：24165平米套数：196套总销： 53365万元库存套数：160套库存面积：19274平米库存额：42631万元5号2号1号4号普通写字楼（小面积）开盘：11年7月30日面积：18337平米套数：294套总销： 43431万元库存套数：58套库存面积：3759平米库存额：8705万元3号商业街商铺开盘：11年6-9月面积：28701平米套数：188套总销： 136441万元库存套数：14套库存面积：3074平米库存额：13951万元4号五、12年推盘计划类型： 1号普通写字楼（大面积）开盘：12年4月21日面积：24072平米套数：201套均价：21000元/平米总销： 505