中江起重机厂项目营销策划方案.pptx

中江·“起重机厂”项目营销策划方案鼎嘉企划2004.12未来两年长沙房地产发展情况预测 1、房地产行业继续处于发展黄金时期 未来两年，长沙的房地产行业将继续处于黄金时期，主要表现在以下两个方面： A、? 需求持续旺盛 B、? 价格持续坚挺2、 全面进入大盘时代 随着一批外地资本大鳄大举进入长沙，带动长沙的房地产行业由小打小闹进入大盘时代，一大批总建筑面积在10万平方米以上的楼盘出现。未来两年长沙房地产发展情况预测3、? 行业开始洗牌 由于外地强势品牌进入，压缩了本地开发商的生存空间，房地产行业开始出现洗牌迹象。一些既无土地储备、又无资金实力的本土开发商将被淘汰出局。4、? 郊区化趋势明显 成熟地段的可用地越来越少，大盘更多地出现在城市边缘。比如现在的长沙大道、人民东路、雨花大道、体育新城等地段，房地产开发热火朝天。区域房地产市场调查 调查说明 1、[调查区域] 主要区域为北起劳动路，南至湘府路，东至火星大道，西至芙蓉路。 2、[调查范围] （1）目前长沙的在售楼盘； （2）刚售罄的楼盘； （3）预计明年初上市的楼盘。 调查说明 3、[调查专题] 本次调查分两个专题内容：即普通住宅与小户型住宅。 4、[调查重点楼盘] 普通住宅型主要重点楼盘为：上海城、欧园、书香名邸、名都花园（二期）、华银园、鑫天鑫城、星语林·名园、湘凯·金色大道、湘银嘉园、湘中海·星之都、金苑商住楼、新世纪花苑、亚华·香舍花都、福乐康城、华菱·浦沅项目、海利华宫、新时空NO.1、都市春天（3期）、永宏佳园、柠檬丽都等20个楼盘。 区域楼盘调查概况 1、调查总体情况 本区域周边楼盘都为社区性住宅，小户型项目少。 主力户型多为三房,四房;面积在110～140㎡之间。 环境好，物业管理优良，性价比高的楼盘销售势头都不错。 区域楼盘调查概况 2、周边楼盘的主力消费群体 a、企业白领 b、私营业主 c、高级知识分子 d、离退休人员 e、周边居住人员、单位职工 G、置业结婚的年轻人 区域楼盘调查概况 3、项目主要竞争楼盘 （1）占地160亩的华银园（三期）； （2）占地61亩的华菱·浦沅项目； （3）占地17.7万㎡上海城。市场调查对本项目开发的指导 1、就普通住宅来说，三房两厅是市场上的主要消费产品，建议本项目的户型以三房为主力户型。 2、一梯两户，户内功能分区合理，通风采光条件好的楼盘是市场上的畅销产品。 3、在楼盘同质化严重的情况下，着重于户型、规划设计、社区环境营造、功能配套、物业管理服务。 4、付款方式应灵活，按揭越高越好。 小户型项目调查情况 地段 目前长沙市小户型项目主要集中在城市中心位置，但是有逐渐向四周扩张之势。价位 价位主要集中在2600～3600元/㎡之间，但也有部分地理位置特别好的在3600-4200元/㎡。小户型项目调查情况 面积 户型面积集中在35-55㎡之间，有少部分例外。 户型 单间的小户型已渐少。功能格局做得好，带厨、卫、阳台的小户型受到市场欢迎。 小户型项目调查情况装修标准 目前小户型装修标准以毛坏为主，个别楼盘带有精装修。但绝大部分客户主张自己来完成装修。购买群体 70%-80%为投资型购买客户。 对本项目小户型开发的借鉴意义 1、平均套价应控制在15万以内；2、面积应控制在30-50㎡以内；3、户型格局以带厨、卫、阳台为主，最好都是明厨明卫，卧室带飘窗；4、装修标准定为初装修；5、配套设施应齐备。 项目SWOT分析 聘请国际知名园林景观公司设计。塑造纯粹的园林景观。设置音乐喷泉、运动休闲设施等。　位于长沙两大城市南北主干道——芙蓉路和韶山路之间。交通非常方便。临新建西路，人流车流小，比较安静。真正的“闹中取静”，非常理想的居住用地。区位优势园林景观　优 势　规模优势完善物业服务从投资开发、规划设计、园林绿化、建设施工到物业管理等合作方都是实力很强的知名单位，为锻造优质名牌打下了良好的基础。开发时机强强联合项目优势雨花亭的沃尔玛商场项目劣势周边环境不足障碍：周边多为陈旧的老居民楼，颜色黯淡、外观破败，视觉效果比较差 。人气问题：新建西路在长沙的交通系统中地位不高，人流、车流量小，更由于北向的坡地，形成了一条半边街，人气略嫌不旺，这对本项目临街门面的价值影响比较大，同时对客户眼前的注意力吸引不大。 劣 势推广成本问题 在周边众多强势品牌的围攻下，项目的推广成本将较高。项目机会 机　会消费需求的变化：长沙居民的居住需求已从基本的安居——希望优美的居住环境，发展为追求完全放松、休闲惬意的生活方式，突出环保、休闲等主题能迎合市场的主导需求。只要本项目在居住环境、户型设计、配套设施及物业管理服务等方面做到位，就必定能够成功。 城市中心南移的机会：项目现在虽然处于城市的次中心地带，但是随着长沙城市