中原深圳振业峦山谷营销方案a.pptxVIP

;中原地产事业二部呈现 ;销售目标;截止到12月31日销售情况;部分拓客渠道效果明显;在复式售磬后，整体产品线相对单一，客户选择面较窄； 为了丰富产品线可采取合拼，通过2+1的形式增加3-4房比例，但合拼单位在功能 使用上均存在一定问题，客户接受度需要验证。 合拼后的各个户型段的产品面积均偏大，客户接受度相对较弱；;2010年销售现状分析;国家政策频出，今年市场走势不明朗; 2009年峦山谷顺势开盘，秋交会集中放量，提前完成集团销售任务。 三个要素决定了项目热销：产品、 市场、价格 2010年峦山谷加推7-13栋，在价格不断走高、市场走势不明朗、重点销售的产品自身竞争力相对有限的情况下，峦山谷持续热销的依托是什么？;思考二：如何避免产品内耗？;思考三：推广形象如何统一？;思考四：客户群体如何拓展，尤其是自住客户的吸引？;豁然凌驾 山河繁华;市场分析;;2009年深圳楼市量价齐升，主要是在宽松的货币政策、宽松的房贷政策环境下，前几年压抑的刚性需求释放，同时在宽松货币带来的通货膨胀预期影响下投资需求也大量入市，而另一方面供应减少，楼盘供不应求，房价不断创新高。;近年深圳市商品住宅量价变动情况图（2005-2009） ;日期;2007－2008年;;悲观估计;信贷政策适当宽松，新增货币供应量仍会比较大。 经济回升，“管理通货膨胀预期”，可能通过加息、上调存款准备金等手段回收货币。 整体房贷政策可能会呈现先松后紧的趋势。业绩需要，年初是银行释放贷款的高峰期，随着额度消化及遏制投资、投机购房的政策压力，房贷会逐步收紧。 首次置业仍得到政策支持。但是目前的房价已经脱离了很多首次置业者的负担能力，政策的扶持作用已不明显。 增加普通商品房供应，除了增加土地出让外，还可以通过打击屯地开发商屯地行为来实现。 预计2010年政府会出台更多措施，除了已经出台的提高购地首期和缩短付款期限外，政府还可以通过加大对囤地、捂盘的处罚力度，限制囤地企业的融资等措施来释放供应。;2010楼市发展预判 ;;徽王府;中心城片区为大龙城供应主力，销售形势平稳。;本年度，大龙城市场均价稳步上升，目前均价为13491元/㎡，仅为全市均价22079元/㎡的61%，成为市场价格洼地。无论对于自住还是投资者而言都是片乐土。;2009年在售产品户型配比：2009年大龙城发售的项目以70㎡以上的两房到144㎡以下的大四房为主，小户型以及别墅和五房等户型数量极少。;房型;峦山谷的2+1户型;君悦龙庭2房户型;＞大户型是龙岗需求的主流，传统的户型认识已经被颠覆，高赠送改房和合拼户型占据了市场中的很大比例； ＞由于关内等周边客户的进入及多元化，使户型需求也在发生变化，中小户型客户逐渐增多； ＞借着整体市场的走势，龙岗价格一路上涨，但价格与全市相比仍处于低位，为深圳楼市的价格洼地； ＞客户选房上十分关注性价比，高赠送的产品是客户较为在意的因素；;未来两年供应总量;总量份额：未来两年，全市预计新增住宅供应量约1700万㎡，大龙城的住宅市场新增供应面积就将超过480万㎡，为深圳各片区之首，市场消化压力巨大。;预计：2010年的全年新增供应约137.3万㎡。;大龙城的供应量再度复苏，预计可售住宅面积达270万㎡;预计供应量下滑至188万㎡，供应以旧改项目为主，体量均较大。;2011年-2012年，大量旧改项目将集中入市，对市场形成强烈地冲击。;中大户型依然是大龙城的供应主流。;;在未来数年内，已初步确定将会有9个城市综合体将会入市，龙岗中心城和龙岗街道办未来将会拥有大量的大型综合体。;未来两年供应总量;地铁3号线经过了大龙城，覆盖项目众多，将使大龙城成为大深圳的紧密部分。;未来两年供应总量;关内客户需求旺盛;产业升级的影响：高科技产业、先进工业将会带来更高端的居住人口。;;未来两年供应总量;＞通往关内的道路将是大龙城发展的瓶颈;惠州、大亚湾的靠拢，利用价格优势抢夺深圳客户。地理位置临近的龙城将面临威胁，尤其风险投资客户将被争夺。;大运会为大龙城带来了众多的利好，但是，一旦大运过后，热潮将会消失。同时，作为运动员村的住宅推向市场，将会对市场供应形成一定的冲击。;小结;;大运城邦;顺嘉项目;大运城邦;位于龙岗镇深惠路与鹏达路交界处 总建筑面积130022.05平方米 其中住宅57151.32㎡，商业37141.75㎡ 商业中心11283.95㎡。 包括地下室一层、商业四层、住宅31层、 写字楼20层。工程总造价约23500万元。 规划户数：585户 车位总数：695 80%以上的户型带入户花园、空中院 落及露台。2梯4户（部分物业2梯3户） 户型包括二房、三房、四房等 面积区间从82.30-160.56㎡ 12月19日开盘,开盘优惠折扣:VIP卡客户 享有99折优惠+升级99折优惠+