商业运营管理八大基本知识要点.pptxVIP

商业运营管理内容纲要：一、商业地产纵向价值链二、全球零售业发展趋势三、购物中心满意度分析四、购物中心培育期应注意的问题五、推行CEM管理，建立与租户的互助合作六、努力做好客户服务七、商业策划与推广八、商业物业管理应控制和注意的关键问题一、商业地产纵向价值链 消费便利性（如班车、网卡购物） 低成本性（时间和金钱） 休闲性（如娱乐消费）消费者价值策划 商场气氛营造 店铺大小和功能组合规划 市场形象和信誉管理策划 管理方式和利益最大化方案经营者价值策划 预期租金和增值幅度 投资收益率，成本回收时间 投资风险和化解措施 增值措施和途径， 工作成效估计投资者价值策划 地段价值及提升措施 产品形态及利润最大化建筑设计 符合开发商条件的营销策略和推广手段 企业形象和识别系统 促进和发展 人才和企业竞争力提高 发展商价值策划 资料来源：《商业地产》董金社著二、全球零售业发展趋势按A.T. Kearney 科尔尼分析，3大影响进市新市场的成败因素： 1）度量机会之窗 2）理解消费者情况 3）知道何时、如何进入二三线城市2007年全球零售发展指数前4名国家2007年排名权重（%）国家风险25%市场吸引力25%市场饱和度30%时间压力20%得分100%1. 印度67428074922. 俄罗斯62525390893.中国75464684864.越南5734765974资料来源：AT Kearney修改版回顾与前瞻 1）中国及俄罗斯 一线城市零售业饱和，机会较少 2）越南、阿联酋今后有更多城市提供机会 3）拉脱维亚、沙特阿拉伯、菲律宾、马来西亚 4）未来看好孟加拉，可能是第2个越南 年轻打工者有钱一族 1）高收入 2）渴望消费 3）缺乏时间，来意为速度、选择、便利消费中国走势 1）2017年，75%中型市场将集中二三线城市 2）零售商已进入玉溪、潍坊、南昌、芜湖、岳阳。 3）SF：南京、凌波、杭州、天津、沈阳、成都、重庆、武汉不容忽视 资料来源：AT Kearney修改版4）益处大于风险。大才缺乏是问题， 最终将会是人才之战。SF:所以中国应勇于 加强国民教育培训 Microsoft选亚洲区总部于北京中关村（案例）5）家乐福于2006年增长幅度约25%，继续向东北、西北地区中小城市挺进。 沃尔码收购好又多100多家店，进入玉溪、潍坊、芜湖等20多个省市。 泰国易初莲花进军淮安、昆山及江门等 本土大卖场国美及苏宁伸向二线沿海城市零售劳动力指数2007年排名 国家劳动力排名人才可得性40%人才开发40%劳动经济性20%得分 100%1印度4778186852俄罗斯23484486583中国10764485714越南1754557662资料来源：AT Kearney修改版全球十佳购物地资料来源: 美国福布斯杂志世界十大著名步行街第1：美国纽约第五大道第2：法国巴黎香榭丽舍大街第3：英国伦敦牛津街第4：日本东京都新宿大街第5：韩国首尔市明洞大街第6：新加坡乌节路第7：德国柏林库达姆大街第8：奥地利维也纳克恩顿大街第9：俄国莫斯科市阿尔巴特大街第10：加拿大蒙特利尔地下城伦敦牛津街资料来源: 参考消息报三、购物中心满意度因素分析（一）购物中心受欢迎与不受欢迎因素之比较Factors leading to Popular and Unpopular Shopping Mall 不受欢迎Unpopular不相容而来的混乱与脱序(Chaos and disorder)不自然的环境相似度/无聊感独占行为所造成商品过于昂贵对传统社交型态的破坏等受欢迎Popular多样性(Variety )刺激兴奋(Excitement)独特性(Uniqueness)方便性(Convenience)时间与金钱成本的节省(Time/cost-saving)宁适性(Amenity)安全与保全(Safety and security)资料来源：《购物中心承租组合管理》 游舜德著 台湾