抵押担保物权热点疑难法律问题解析教学讲义.ppt

抵押担保物权热点疑难法律问题解析;孙自通老师;;;风险文化;风险文化;;;; 最高法院《关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（ 2009年9月1日起施行）第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 该规定进一步明确，房屋在出租之前，已经设立抵押权并因实现抵押权发生所有权变动或者被法院查封，是“买卖不破租赁”原则的两种例外情形。;对在出租财产上设定抵押的建议;【案例】佛山市南海区九江农村信用合作社与佛山市顺德区俊朗发展有限公司等借款合同纠纷执行异议案;问题2：抵押权实现的法律风险;实现担保物权案件(民诉法修改）;; 【江苏南京鼓楼法院裁定国信担保公司对朱松年实现担保物权案】 2011年11月22日，交行江苏分行与南京银硕科技实业有限公司（简称银硕公司）签订借款合同一份，约定银硕公司向交行江苏分行借款600万元。交行江苏分行与江苏省国信信用担保有限公司（简称国信担保公司）签订保证合同一份，约定国信担保公司为上述借款提供连带保证责任。银硕公司与国信担保公司签订委托担保合同一份，约定：国信担保公司为上述借款提供担保，银硕公司将多名第三人所有的南京市白下区健康路251号3单元911室、白下区致和新村6幢306室、鼓楼区中山北路283号6号楼503室、雨花台区共青团路三村2幢507室等四处房产设为抵押物，向国信担保公司提供反担保。合同签订后，交行江苏分行按约放贷。2012年1月13日，国信担保公司与朱松年签订抵押合同一份，约定：朱松年将其鼓楼区中山北路283号6号楼503室房产为反担保抵押物，为主合同中的74万元提供担保，并办理了抵押登记，该房产未设定其他在先抵押。因银硕公司未按约还贷，国信担保公司为其代偿贷款本息6211560元。国信担保公司索要代垫款项未果，遂诉至法院，申请拍卖或变卖被申请人朱松年所有房产所得价款优先受偿。 ; 江苏省南京市鼓楼区人民法院经审理在（2013）鼓商特字第4号裁定书中认为，案涉借款合同、委托担保合同、抵押合同合法有效。朱松年以其房产为反担保抵押物，并办理了登记，担保金额为74万元，且该房产没有设定其他在先抵押。国信担保公司已依约代银硕公司偿还银行借款，有权就反担保抵押房产优先受偿。 　 　2013年3月15日，法院裁定：准予拍卖、变卖被申请人朱松年所有的房产，申请人国信担保公司对所得款项在74万元范围内优先受偿。本裁定为终审裁定。 几个问题： 【管辖】 【在先抵押】 【债权是否确定】 ;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*; 1、《合同法》第286条规定的工程款优先权及购房消费者优先权； 2、《担保法司法解释》规定的留置权； 3、《城市房地产抵押管理办法》规定的国家土地出让金优先权； 4、《税收征收管理法》规定的税收优先权； 5、国务院“优化资本结构”试点企业安置职工费用的优先权； 6、《海商法》规定的船舶优先权和船舶留置权； 7、《民用航空法》规定的民用航空器优先权。; 《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定，特指没有被设定抵押的情况。 《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押房屋的规定》　 法释[2005]14号 抵押——被执行人及其所扶养家属居住的房屋： 1）6个月宽限期 2）强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房； 3） 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出；——意味着终止执行。; 中国工商银行股份有限公司东莞虎门支行与霍志强金融借款合同纠纷执行案(2011)东二法执外异字第32号 法院认为：根据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第一条的规定，“对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。”因此，不论涉案房屋是否案外人一家的唯一住所，本院均可执行，如执行后，被执行人确无法自行解