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房地产规划设计与建筑工程基础知识 第一节城市规划管理 一、 城市规划概述 (一)?城市规划的基本概念： 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模 和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安 排。 城市规划区是指城市时区、近郊以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划 控制的区域。 城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家个各 级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法制的、行 政的、经济的管理办法，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，使城市的各 项兼着用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划的顺利实施。 (二)?与房地产有关的城市规划的内容和图纸及文件 城市规划包括总体规划、分区规划和详细规划。 1、?总体规划：总体规划是一个远景规划，短的?15?年，长的?30?年，一般为?20?年。城市总 体规划由同级人民政府负责编制。总计规划图是房地产公司在一个城市进行投资开发 决策的重要依据之一。 2、?详细规划：详细规划又可分为控制性详细规划和修建性详细规划。 控制性详细规划使城市总体规划与详细规划有机地衔接起来。 修建详细规划是在城市分区的布局地区所进行的城市空间构成的规划。 二、 城市规划的实施和监督检查 （一）?城市规划的实施 城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两个部分内容。 报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核 发建设用地规划许可证，对建筑工程审批核发建设工程规划许可证。 批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。 第二节居住区规划设计与技术经济指标 一、 居住区的组成和规模 （一）?居住区的组成 居住区的组成有用地和工程构成。 按居住区内用地性质划分： 1、?居住建筑用地 2、?公共建筑用地 3、?道路广场用地 4、?公共绿地和体育场地 5、?其它用地 居住区的工程构成： 1、?建筑工程 2、?市政基础设施 3、?环境工程 （二）?居住区的规模：居住区的规模主要是指人口规模和用地规模，其中以人口规模为主 要指标。 （三）?居住区的规划结构：我国居住区的规划结构通常分为居住区、居住小区、住宅组团 三个等级。 二、 居住区规划设计的内容 控制性详细规划着重解决各类用地界限、建筑密度、建筑高度、容积率、道路红线位 置、断面、控制点坐标、标高、工程管线走向、管径和用地范围灯控制指标； 修建性详细规划是根据建筑、绿化和空间要求布置平面图，进行道路、建筑、工程管 线的规划设计，进行竖向设计和土石方工程设计、编制工程概算。修建性详细规划主要包 括：居住建筑规划、公共建筑规划、道路规划和绿地规划。 （一）?居住建筑规划 1、?住宅建筑群体的平面布置形式基本有四种： （1）?行列式； （2）?周边式； （3）?混合式； （4）?自由式。 2、?住宅的选型 （1）?住宅层数 （2）?进深和面宽 （3）?长度和体型 （4）?层高 （5）?户室比。 （二）?公共建筑规划 规划设计应满足适当集中、缩短服务半径、符合人流走向、不干扰住户的基本要求。 居住小区内道路不能四通八达，而是要“顺而不穿，通而不畅”。 （三）?建筑设计 建筑设计一般分初步设计和施工图设计两个阶段。居住建筑设计的内容包括： 1、?住宅建筑设计的平、立、剖面设计； 2、?住宅结构设计； 3、?住宅建筑装修和室内设备的设计； 4、?住宅设计的工程概算和预算。 三、 居住区的各类技术经济指标 （一）?居住区用地控制指标表 （二）?居住区用地平衡表 （三）?居住区规划方案的技术经济指标 （四）?居住建筑密度：是指住宅建筑对居住用地的覆盖率。 （五）?居住面积密度：居住面积密度=居住面积/居住建筑用地面积 （六）?容积率（居住建筑面积密度） （七）?人口毛密度，是指居住总人口和总用地之比。 （八）?人口净密度，是指居住总人口与居住建筑用地面积之比。 （九）?平均层数，是指住宅总面积与住宅基地总面积之比。 （十）?高层比例，一般七层以上为高层住宅，即高层住宅占总建筑面积的比例。 （十一） 住宅间距， （十二） 居住区平均造价：平均造价＝总造价/居住区总建筑面积 （十三） 停车位个数，是指在规划用地范围内设置的地面和地下停车位的个数； （十四） 建设周期，是指自工程开工至全部工程完工之间的持续时间。 第三节?基础设施建设 一、 城市基础设施的内容和特点 (一)、城市基础设施的内容 1、能源系统 2、给水、排水系统 3、道路交通系统 4、邮电、通讯系统 5、环境系统 6、安全系统 7、土地平整工程 “七通”是指通道路、通自来水、通电信、通排水、通煤气、通热力、通电力 “